Aufhebung der Baubewilligung für die Umnutzung eines Stalls als Zweitwohnung mangels Qualifikation als ortsbildprägende Baute

Sachverhalt

Die [A. GmbH] reichte am 22. November 2018 bei der Gemeinde Sagogn ein Baugesuch ein, das den Abbruch eines bestehenden Wohnhauses mit Ersatzneubau sowie den Ausbau eines Stalls (Assek.-Nr. 170A) zu Wohnraum umfasste. Der Stall sollte als Zweitwohnung ohne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG genutzt werden. Die Denkmalpflege Graubünden bestätigte in einer Stellungnahme vom 26. Juli 2017 (bzw. 11. August 2017) den Schutzwert und den ortsbildprägenden Charakter des Stalls und bestätigte die Möglichkeit zur Umnutzung im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG.

Der Bündner Heimatschutz erhob gegen das Bauvorhaben Einsprache. Nach Planänderungen und einem Sistierungsverfahren bewilligte die Gemeinde Sagogn am 3. März 2020 das Baugesuch unter Auflagen und Bedingungen. Sie qualifizierte den Stall als ortsbildprägende Baute im Sinne des Zweitwohnungsgesetzes und bewilligte dessen Umnutzung zu einer Zweitwohnung ohne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG.

Der Schweizer Heimatschutz (vertreten durch den Bündner Heimatschutz) erhob am 19. Mai 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden gegen die Baubewilligung und den Einspracheentscheid der Gemeinde. Er beantragte die Aufhebung der Baubewilligung und des Einspracheentscheids betreffend den Aus- bzw. Umbau und die Umnutzung des Stalls. Das Verwaltungsgericht gab der Beschwerde mit Urteil vom 29. März 2022 statt und hob die betreffenden Dispositivziffern der Baubewilligung und des Einspracheentscheides auf. Es begründete dies damit, dass der Stall nicht als ortsbildprägende Baute qualifiziert werden könne und daher nicht gestützt auf Art. 9 Abs. 1 ZWG als Zweitwohnung genehmigt werden dürfe.

Die [A. GmbH] erhob am 28. Mai 2022 beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Sie beantragte die Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts und die Rückweisung der Angelegenheit zur Neubeurteilung des Bauvorhabens für die Umnutzung des Stalls als Zweitwohnung. Eventuell beantragte sie die Rückweisung zur Neubeurteilung als Erstwohnung mit Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG. Der Schweizer Heimatschutz beantragte die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Sagogn verzichtete auf eine Antragstellung. Das Bundesamt für Raumentwicklung schloss sich den Ausführungen des Verwaltungsgerichts an.

Erwägungen

Das Bundesgericht prüfte zunächst die Zulässigkeit der Beschwerde. Es stellte fest, dass es sich beim angefochtenen Urteil um einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid im Bereich des Baurechts handelt, gegen den die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich offensteht (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführerin war als Eigentümerin des betroffenen Grundstücks und Baugesuchstellerin zur Beschwerde berechtigt (Art. 89 Abs. 1 BGG). Ein Ausnahmegrund im Sinne von Art. 83 BGG lag nicht vor. Die Beschwerde war somit grundsätzlich zulässig.

Das Bundesgericht wies darauf hin, dass der Streitgegenstand im bundesgerichtlichen Verfahren nur das sein kann, was bereits Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens war oder hätte sein müssen und was zwischen den Parteien noch strittig ist. Die Beschwerdeführerin beantragte in einem Eventual- und einem Subeventualbegehren die Rückweisung der Angelegenheit zur Neubeurteilung des Bauvorhabens für die Umnutzung des Stalls als Erstwohnung mit Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG. Diese Begehren waren jedoch unzulässig, da der Streitgegenstand im vorinstanzlichen Verfahren die Umnutzung des Stalls in eine Zweitwohnung ohne Nutzungsbeschränkung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG war. Eine Erweiterung des Streitgegenstands im bundesgerichtlichen Verfahren ist nicht möglich (Art. 99 Abs. 2, Art. 107 Abs. 1 BGG).

In der Sache prüfte das Bundesgericht, ob die Vorinstanz zu Recht entschieden hatte, dass der Stall nicht als ortsbildprägende Baute im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG qualifiziert werden könne. Das Bundesrecht definiert den Begriff der ortsbildprägenden Bauten nicht, sondern überlässt die Konkretisierung den Kantonen (Art. 6 Abs. 2 ZWV). Der Kanton Graubünden hat in den Art. 35a ff. KRVO/GR Ausführungsbestimmungen erlassen. Art. 35a KRVO/GR regelt den Regelfall, wonach die ortsbildprägenden Bauten im Verfahren für die kommunale Grundordnung auf der Basis eines Gesamtkonzepts über das Ortsbild bestimmt werden. Art. 35b KRVO/GR regelt den Ausnahmefall, in dem für ein konkretes Projekt direkt im Baubewilligungsverfahren eine Baute als ortsbildprägend bestimmt werden kann. Dabei wird verlangt, dass für eine Baute in der vor dem 1. Januar 2016 beschlossenen kommunalen Grundordnung eine Erhaltungsregelung auf der Basis eines Gesamtkonzepts über das Ortsbild besteht (Art. 35b Abs. 1 lit. b KRVO/GR).

Die Vorinstanz gelangte zum Schluss, dass der streitgegenständliche Stall nicht als ortsbildprägende Baute qualifiziert werden könne, da die Voraussetzungen von Art. 35b Abs. 1 lit. b KRVO/GR nicht erfüllt seien. Die…