Fatti

La Cassa pensioni A. (resistente) è una fondazione con sede a U., che gestisce la previdenza professionale per i dipendenti della B. AG e delle società collegate. Nel 2012 ha trasferito l'intero portafoglio immobiliare (tra cui cinque immobili a Zurigo) alla Fondazione d'investimento di Zurigo (fondazione subentrante), che serve esclusivamente alla gestione collettiva del patrimonio previdenziale della 2a pilastro ed è esente da imposte. La contropartita è avvenuta mediante l'emissione di diritti non nominali e irrevocabili nel gruppo d'investimento "I." per un valore complessivo di fr. 48'621'000.-.

L'Ufficio delle imposte della città di Zurigo ha respinto con decisione di tassazione del 1° marzo 2016 il differimento dell'imposta sulla plusvalenza immobiliare e ha determinato l'imposta in fr. 1'126'448.-. Il ricorso della cassa pensioni contro tale decisione è stato respinto con decisione del 22 agosto 2019. Il Tribunale delle imposte del Cantone di Zurigo nonché il Tribunale amministrativo del Cantone di Zurigo hanno annullato tali decisioni e concesso il differimento dell'imposta. L'Ufficio comunale delle imposte della città di Zurigo ha quindi proposto ricorso di diritto pubblico al Tribunale federale, chiedendo l'annullamento della sentenza del Tribunale amministrativo e la determinazione dell'imposta sulla plusvalenza immobiliare.

Legge

Il Tribunale federale ha esaminato se il trasferimento degli immobili dalla cassa pensioni alla fondazione d'investimento possa essere qualificato come "scioglimento parziale" ai sensi dell'art. 80 cpv. 4 frase 2 LPP e giustifichi pertanto un differimento dell'imposta. In via preliminare è stato accertato che, oltre all'art. 24 cpv. 3 LAID (o la norma cantonale di attuazione § 216 cpv. 3 lett. d LTB/ZH), anche l'art. 80 cpv. 4 frase 2 LPP può costituire una base giuridica per il differimento dell'imposta. Tuttavia, il legislatore ha inteso attribuire all'art. 80 cpv. 4 frase 2 LPP un significato autonomo rispetto alle successive disposizioni della LAID, da interpretare senza fare riferimento alle condizioni restrittive delle norme cantonali. Ciò risulta dalla genesi normativa e dal messaggio concernente la LFus, in cui è stato chiarito che la neutralità fiscale dello scioglimento parziale discende direttamente dall'art. 80 cpv. 4 LPP, senza che rilevi una clausola d'esercizio dell'attività.

Il concetto di "scioglimento parziale" di cui all'art. 80 cpv. 4 frase 2 LPP non è limitato a determinate forme di ristrutturazione come liquidazioni parziali o totali. Ciò che conta è che il patrimonio immobiliare continui a essere vincolato allo scopo previdenziale. Tale condizione è soddisfatta qualora gli immobili trasferiti continuino a essere utilizzati nell'ambito della previdenza professionale, ancorché detenuti indirettamente tramite la fondazione d'investimento. La cassa pensioni rimane economicamente partecipa agli utili degli immobili e i diritti degli assicurati sono tutelati. Inoltre, la transazione mira a ottimizzare la gestione patrimoniale, a diversificare i rischi e a conseguire un rendimento adeguato, in conformità ai principi d'investimento di cui all'art. 71 cpv. 1 LPP.

L'Ufficio delle imposte della città di Zurigo ha sostenuto che l'art. 80 cpv. 4 LPP sia applicabile solo in caso di liquidazioni parziali o totali. Il Tribunale federale ha…