Fatti

Con precetto esecutivo del 28 aprile 2018 dell'Ufficio di esecuzione di Mendrisio (UE), la banca creditrice (ricorrente) ha avviato nei confronti del debitore una procedura esecutiva in realizzazione del pegno immobiliare gravante la particella n. 1532 di X., per l'incasso di fr. 1'379'764.70 oltre interessi. Il fondo era di proprietà del debitore per il 5% e dell'ex moglie (controparte) per il 95%, ed era oggetto di un sequestro penale ordinato il 20 ottobre 2014 dalla Corte dei reclami penali del Tribunale d'appello ticinese, con divieto di disporre annotato a registro fondiario.

Su richiesta della banca, l'UE ha interpellato la Corte dei reclami penali per ottenere l'autorizzazione alla vendita. Nel frattempo il procedimento penale era passato al Tribunale penale cantonale, che con decisione del 18 luglio 2018 della Corte delle assise criminali ha disposto, tra l'altro, la cancellazione del blocco a registro fondiario, l'autorizzazione all'UE a realizzare il fondo, il sequestro conservativo del ricavo netto a garanzia di multa, tassa di giustizia e spese, nonché la confisca delle cartelle ipotecarie, salva la facoltà dell'UE di chiederne la consegna nell'esecuzione.

Con provvedimento dell'8 agosto 2018 l'UE ha fissato l'incanto per il 27 novembre 2018. Venuto a conoscenza dell'appello contro la sentenza penale, con decisione del 28 agosto 2018 l'UE ha annullato l'asta. La banca ha quindi presentato istanza di considerazione, subordinatamente ricorso ex art. 17 LEF, chiedendo l'annullamento della revoca e la fissazione di un nuovo incanto. L'UE ha motivato la revoca con il fatto che la sentenza penale non era cresciuta in giudicato e non le era stata comunicata.

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello, quale autorità di vigilanza, con decisione del 23 aprile 2019 ha respinto il ricorso. La banca ha quindi adito il Tribunale federale con ricorso in materia civile, chiedendo l'annullamento della decisione cantonale e del provvedimento dell'UE, con ordine di fissare un nuovo incanto. Il Comune di X., creditore ipotecario legale, si è rimesso al giudizio; la controparte ha chiesto la reiezione del ricorso; l'autorità cantonale si è riferita al proprio giudizio.

Diritto

Il Tribunale federale ammette il ricorso in materia civile come ammissibile, trattandosi di decisione finale di ultima istanza cantonale in materia di esecuzione e fallimento (art. 72 cpv. 2 lett. a, art. 75, art. 90 LTF), senza che il valore di causa abbia rilievo (art. 74 cpv. 2 lett. c LTF). Il Tribunale ricorda che l'esame è limitato alle censure sollevate (art. 42 cpv. 1 e 2 LTF) e che l'accertamento dei fatti può essere censurato solo se manifestamente inesatto o viziato (art. 105 cpv. 2 LTF). La circostanza, addotta dalla controparte, dello stralcio dell'appello penale del 18 marzo 2019 è un fatto nuovo inammissibile (art. 99 cpv. 1 LTF).

Nel merito, il Tribunale richiama l'art. 44 LEF: la realizzazione di beni sottoposti a sequestro penale a garanzia di una futura confisca non avviene secondo la LEF, ma secondo il diritto penale, salvo autorizzazione dell'autorità penale competente. Ai sensi dell'art. 17 cpv. 4 LEF, l'ufficio può riconsiderare il proprio provvedimento fino all'invio della risposta all'autorità di vigilanza; oltre i termini di ricorso ciò è ammissibile solo se la decisione è assolutamente nulla ai sensi dell'art. 22 LEF, non essendo altrimenti passata in giudicato.

La nullità assoluta (art. 22 cpv. 1 LEF) presuppone un vizio particolarmente grave, manifesto o facilmente riconoscibile, e il riconoscimento della nullità non deve gravemente pregiudicare la certezza del diritto; in genere rilevano gravi errori procedurali o un'incompetenza qualificata per materia o funzione, mentre la mera errata applicazione del diritto materiale non basta. Il Tribunale federale rileva che la decisione cantonale è vaga sul punto e non si pronuncia esplicitamente sulla nullità della fissazione dell'incanto, limitandosi a una formula ambigua sul sequestro penale ancora valido (cfr. DTF 135 III 28 consid. 3.2, che però riguardava una sospensione e non la nullità). In assenza di impugnativa contro la fissazione dell'incanto, la questione della nullità non poteva rimanere senza risposta.

Sotto il profilo del…