Sachverhalt

Parteien und Instanzen: Die Eigentümerin des Baugrundstücks Kat.-Nr. 13228 in Wädenswil (Zone W2/40 %, erschlossen durch die Meienburgstrasse) ist die Bauherrin und Beschwerdegegnerin. Die Baukommission der Stadt Wädenswil erteilte die Baubewilligung. Acht Nachbarn (Mieter oder Eigentümer angrenzender oder durch die Meienburgstrasse getrennter Liegenschaften) sind Beschwerdeführer. Vorinstanz ist das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer (VB.2019.00182).

Verfahrensgang:

  • Baubewilligung vom 22. März 2016: Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit Kleinwohnungen für Studenten, unter der Bedingung, dass vor Baufreigabe ein angepasstes Schrägdach im Bereich des Flachdachanbaus genehmigt wird (Ziff. 2a).
  • Rekursverfahren 2016/2017: Das Baurekursgericht hob die Bewilligung bezüglich des Balkons im Attikageschoss auf und wies im Übrigen ab. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde am 11. April 2017 ab. Das Bundesgericht trat mit Urteil 1C_302/2017 vom 6. Februar 2018 nicht ein, da es das Urteil als Zwischenentscheid qualifizierte.
  • Erste Projektänderung vom 7. Mai 2018: Tiefersetzung des Gebäudes um 15 cm und Verlängerung des Schrägdachs um 2,78 m. Der Rekurs der Nachbarn wurde am 12. Februar 2019 nach Augenschein abgewiesen; das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde am 26. September 2019 ab.
  • Umgebungsplan: Die Baukommission erteilte am 25. März 2019 die Genehmigung des nachgereichten Umgebungsplans. Das Baurekursgericht hob diese Bewilligung am 29. Oktober 2019 auf, weil die Kommission ihren Entscheidungsspielraum überschritten habe. Die Bauherrin focht diesen Entscheid beim Verwaltungsgericht im Verfahren VB.2019.00801 an.

Rechtsbegehren: Die Nachbarn beantragen die Aufhebung der Urteile des Verwaltungsgerichts vom 11. April 2017 und 26. September 2019 sowie die Verweigerung der Baubewilligung; eventualiter Rückweisung an die Vorinstanz. Das Verwaltungsgericht und die Baukommission beantragen Abweisung, soweit auf die Beschwerde einzutreten ist.

Streitfrage: Ob das angefochtene Urteil ein Endentscheid (Art. 90 BGG) oder ein Zwischenentscheid (Art. 92 f. BGG) ist und ob die Voraussetzungen für eine direkte Anfechtung nach Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt sind, solange die Genehmigung des Umgebungsplans aussteht.

Erwägungen

Prüfung von Amtes wegen: Das Bundesgericht prüft die Zulässigkeit der Beschwerde von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG). Gegen den letztinstanzlichen kantonalen Endentscheid im Baurecht steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich offen (Art. 82 ff. BGG). Die Beschwerdeführer sind als Nachbarn zur Beschwerde legitimiert (Art. 86 Abs. 1 BGG). Fraglich ist jedoch, ob ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG vorliegt.

Ausstehende Genehmigung als Bedingung: Die Baubewilligung verlangt in Ziff. 10 lit. a-d (gestützt auf Art. 9 BZO) die Genehmigung eines detaillierten Umgebungsplans vor Baufreigabe. Diese Genehmigung ist als Bedingung zu qualifizieren, da die Baubewilligung ohne sie keine praktische Wirksamkeit entfalten kann. Nach der Rechtsprechung gilt das Baubewilligungsverfahren als nicht abgeschlossen, solange über eine solche Bedingung noch nicht entschieden ist und der Baubehörde dabei ein Entscheidungsspielraum zusteht.

Entscheidungsspielraum und Hängigkeit: Die Genehmigung des Umgebungsplans hängt von der Einhaltung von Art. 9 BZO ab, der eine Grundsatzregelung enthält und der Baukommission einen erheblichen Entscheidungsspielraum belässt. Das Baurekursgericht hob die Genehmigung vom 25. März 2019 gerade deshalb auf, weil die Kommission ihren Spielraum überschritten habe. Die Bauherrin hat diesen Entscheid beim Verwaltungsgericht angefochten (VB.2019.00801), und ein Entscheid darüber ist nicht ersichtlich. Das Baubewilligungsverfahren ist somit nicht abgeschlossen, weshalb das angefochtene Urteil unabhängig von seiner kantonalrechtlichen Qualifikation als Zwischenentscheid im Sinne von Art. 92 f. BGG gilt.

Nicht wiedergutzumachender Nachteil (Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG): Ein solcher Nachteil liegt nicht vor. Mit den Bauarbeiten darf vor der…