Ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, anfechtbar wegen Verstosses gegen Treu und Glauben (Gründe betreffend das bewaffnete Ereignis und den gesundheitsschädlichen Zustand ohne Grundlage)

Sachverhalt

Die Beschwerdeführerin, [A. SA] , Vermieterin und Beklagte, hat Beschwerde in Zivilsachen gegen das Urteil der Kammer für Miete und Pacht des Gerichts des Kantons Genf vom 24. Januar 2019 (C/15728/2017, ACJC/106/2019) erhoben. Der Beschwerdegegner, [B.X.] , Mieter und Kläger, wurde durch Beistände vertreten.

Mit Vertrag vom 21. Oktober 1980 mietete der verstorbene Mieter eine 3-Zimmer-Wohnung in Genf auf unbestimmte Dauer ab dem 1. November 1980, kündbar auf den 31. März und den 30. September unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Nach einem Eigentümerwechsel im Februar 2010 und dem Tod des Mieters im Januar 2014 übernahm der Sohn, [B.X.] , das Mietverhältnis. Der monatliche Mietzins inklusive Nebenkosten betrug 920 Fr.

Am 14. Mai 2014 wurde zugunsten des Mieters eine Beistandschaft errichtet. Am 19. Mai 2017 meldeten Nachbarn Gerüche, Kleidermotten, Vögel und Exkremente auf dem Balkon des Mieters. Am 2. Juni 2017 informierte die Vermieterin den Dienst für den Erwachsenenschutz und forderte die Liegenschaftsverwaltung auf, einen Besichtigungstermin zu organisieren.

Am 6. Juni 2017 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis auf den 30. September 2017, ohne einen Grund anzugeben. Eine Besichtigung fand am 13. Juni 2017 statt. Der Mieter, der seit etwa drei Monaten inhaftiert war, nachdem sich am 24. Februar 2017 ein Vorfall ereignet hatte (geladene Waffe in der Wohnung, Eingreifen der Sanitäter und danach der Polizei), war bei der Kündigung nicht in seiner Wohnung anwesend.

Am 6. Juli 2017 rief der Mieter die Schlichtungsbehörde an und am 18. Oktober 2017 das Gericht für Miete und Pacht, wobei er hauptsächlich die Aufhebung der Kündigung beantragte. Mit Urteil vom 25. April 2018 hob das Gericht die Kündigung auf. Das Kantonsgericht bestätigte dieses Urteil auf Berufung der Vermieterin am 24. Januar 2019.

Die Vermieterin erhob am 1. März 2019 Beschwerde beim Bundesgericht und beantragte hauptsächlich die Gültigkeit der Kündigung, subsidiär die Rückweisung der Sache an das Kantonsgericht. Sie rügte die Verletzung von Art. 271 OR und Art. 8 ZGB. Der Beschwerdegegner beantragte die Abweisung der Beschwerde.

Das Kantonsgericht stellte fest, dass die Vermieterin durch den Vorfall vom 24. Februar 2017 nicht in ihren Interessen beeinträchtigt worden sei, dass kein Angestellter und kein Mitglied der Liegenschaftsverwaltung betroffen gewesen sei und dass die angehörten Mitmieter keine Probleme mit dem Kläger gehabt hätten. Ferner stellte es fest, dass die Wohnung zwar im Zeitpunkt der Kündigung unordentlich, überladen und riechend gewesen sei, angesichts der erhobenen Fotografien und Zeugenaussagen jedoch nicht gesundheitsschädlich.

Erwägungen

Das Bundesgericht hält fest, dass die Vermieterin bei einem Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Dauer grundsätzlich ohne besonderen Grund kündigen kann (Art. 266a Abs. 1 OR). Die Kündigung bleibt jedoch anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR), was der Fall ist, wenn sie an keinem objektiven, ernsthaften und schutzwürdigen Interesse anknüpft, wenn sie rein schikanös ist oder wenn sie ein krasses Missverhältnis zwischen den betroffenen Interessen begründet (Art. 2 ZGB). Der Mieter hat die Umstände zu beweisen, die den Verstoss gegen Treu und Glauben begründen, während die Vermieterin auf Verlangen den Kündigungsgrund darzulegen und die erforderlichen Unterlagen vorzulegen hat (Art. 271 Abs. 2 OR). Eine lückenhafte oder falsche Begründung kann ein Indiz für das Fehlen eines schutzwürdigen Interesses sein. Der tatsächliche Grund oder sein Charakter als Vorwand gehört zu den Sachverhaltsfeststellungen, während die Frage von Treu und Glauben eine Rechtsfrage ist, die frei überprüft wird. Die Umstände sind im Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung zu beurteilen.

Zum ersten Grund, dem Vorfall vom 24. Februar 2017, macht die Beschwerdeführerin geltend, das bedrohliche Verhalten des Mieters habe ihr Interesse begründet, gefährliche Situationen für die anderen Mieter und Besucher zu vermeiden. Das Bundesgericht stellt jedoch fest, dass sich dieses bedrohliche Verhalten nicht aus den festgestellten Tatsachen ergibt, dass die Beschwerdeführerin nicht behauptet, diese seien willkürlich, und dass der Mieter erklärt hat, er habe sich das Leben nehmen wollen, ohne nachfolgenden Widerstand oder Drohung. Der Besitz einer geladenen Waffe kann die anderen Mieter…