Permesso di costruzione per tre abitazioni di prima residenza

Fatti

La [E. AG] (opponente) ha presentato il 21 febbraio 2012 una domanda di costruzione per l'edificazione di un edificio plurifamiliare con cinque abitazioni e un autosilo sul fondo Gsteig Gbbl. n. 880 nella zona residenziale e commerciale WG3. L'Ufficio del governatore distrettuale Obersimmental-Saanen ha autorizzato il progetto il 21 agosto 2012. L'opposizione della comunità di proprietari per piani STWE [A.] nonché di [B.] , [C.] e [D.] (ricorrenti) è stata respinta. Il Tribunale amministrativo del Cantone di Berna ha integrato il permesso con l'obbligo di utilizzare le abitazioni come abitazioni di prima residenza; il Tribunale federale ha confermato tale decisione il 10 luglio 2015 (1C_114/2015).

Il 4 e 18 novembre 2014 l'opponente ha presentato una nuova domanda di costruzione per il medesimo fondo: edificazione di un edificio residenziale e commerciale con un'attività di manutenzione e vendita di veicoli a motore al piano terra, tre abitazioni di prima residenza e un autosilo. L'Ufficio del governatore distrettuale ha autorizzato il progetto il 25 luglio 2016 con l'obbligo di utilizzo come abitazioni di prima residenza. La Direzione delle costruzioni, dei trasporti e dell'energia (LFIM) e il Tribunale amministrativo hanno respinto il ricorso dei ricorrenti.

Con sentenza del 15 giugno 2018 (1C_592/2017) il Tribunale federale ha accolto il ricorso e ha rinviato la causa al Tribunale amministrativo affinché integrasse l'accertamento dei fatti. Quest'ultimo doveva esaminare d'ufficio se indizi concreti rendessero irrealistica l'intenzione o la possibilità di utilizzare le abitazioni come abitazioni di prima residenza. Il Tribunale amministrativo ha raccolto informazioni, ha svolto un'udienza conclusiva pubblica e il 7 maggio 2019 ha respinto il ricorso.

I ricorrenti hanno presentato il 7 giugno 2019 un ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale. Hanno chiesto l'annullamento della decisione, la nullità ovvero l'annullamento dei permessi di costruzione, il rigetto della domanda di costruzione, l'accertamento dell'estinzione del primo permesso di costruzione del 2012 e, in via subordinata, l'assunzione di ulteriori prove. L'opponente, il Tribunale amministrativo, la LFIM e l'Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE) hanno chiesto la reiezione del ricorso. Il Comune di Gsteig ha mantenuto le proprie argomentazioni. È stato concesso l'effetto sospensivo, mentre una domanda di misure cautelari (demolizione) è stata respinta.

Si tratta di stabilire se il permesso di costruzione per tre abitazioni di prima residenza costituisca un aggiramento del divieto di abitazioni secondarie ai sensi dell'art. 75b Cost. e dell'art. 6 cpv. 1 LASec. I ricorrenti lamentano in particolare la presa in considerazione di contribuenti soggetti all'imposizione secondo la spesa, la valutazione dell'incremento demografico, i prezzi di vendita, la mancata trattazione delle domande relative allo scavo di fondazione nonché il rigetto delle richieste di prova.

Diritto

Il Tribunale federale entra nel merito del ricorso solo in misura limitata. Le censure già valutate nel merito nella sentenza 1C_592/2017 o non trattate per mancanza di una motivazione sufficiente non devono più essere esaminate, poiché il Tribunale federale e l'istanza inferiore sono vincolati ai considerandi della decisione di rinvio. Il permesso di costruzione del 2012, passato in giudicato, non è oggetto della procedura; la sua nullità potrebbe al più essere esaminata in via pregiudiziale, cosa che qui non è necessaria. Il diritto cantonale è esaminato solo sotto il profilo dell'arbitrio, purché sia motivato in modo qualificato (art. 106 cpv. 2 LTF, art. 42 cpv. 2 LTF).

Dopo il rinvio, il Tribunale amministrativo doveva verificare se esista una domanda di abitazioni di prima residenza. Se la domanda è manifestamente insufficiente, un permesso può essere rilasciato solo in presenza di assicurazioni serie e concrete di acquisto da parte di residenti a titolo permanente (DTF 144 II 49). Il Comune ha segnalato cinque abitazioni di prima residenza esistenti nel segmento di pregio, nessun ulteriore procedimento di autorizzazione e nessuno sfitto; le tre abitazioni previste costituiscono quindi l'unica offerta attuale. La popolazione è aumentata tra il 2007 e il 2017 di circa lo 0,9 per cento, e un incremento demografico da 8 a 11 persone appare possibile. Il fatto che finora non sia stata realizzata alcuna vendita sulla carta a persone domiciliate sul posto è soltanto uno dei vari indizi.

Il domicilio fiscale o civile è sufficiente per determinare l'abitazione di prima residenza ai sensi dell'art. 2 cpv. 2 LASec e dell'art. 3 lett. b LArRA. Il tipo di imposizione (sul reddito o sulla spesa) è irrilevante. Il Tribunale federale respinge la censura secondo cui l'incremento demografico sarebbe stato valutato in modo…