Verwertung eines gepfändeten Schuldbriefs: keine Zustellungspflicht an den Drittpfandeigentümer und keine Abänderung rechtskräftiger Steigerungsbedingungen

Sachverhalt

Die Beschwerdeführerin [C.] ist die ehemalige Ehefrau des Schuldners [B.] . Im Rahmen der Scheidung wurde ihr am 21. November 2016 das Eigentum an zwei Grundstücken in [U.] (VS) übertragen. Diese Grundstücke waren mit einem Inhaberschuldbrief (Eigentümerschuldbrief) über Fr. 2,1 Mio. an erster Pfandstelle belastet, der am 30. Oktober 2012 errichtet wurde. Eine Übernahme der persönlichen Schuldbriefforderung durch die Beschwerdeführerin erfolgte nicht.

Das Betreibungsamt Küsnacht-Zollikon-Zumikon pfändete den Schuldbrief in der Betreibung Nr. xxx des Gläubigers [A.] am 22. November 2012 als bewegliches Vermögen. Am 3. Oktober 2018 wurde er in der Betreibung Nr. vvv der [D.] S.A. ein zweites Mal gepfändet (Pfändung Nr. www). Mit Verfügung vom 4. Oktober 2018 ordnete das Betreibungsamt die Verwertung im Wege der Versteigerung an; die Steigerungsanzeige datiert vom 30. Oktober 2018. Die vom Schuldner gegen Ziffer 11 der Steigerungsbedingungen erhobene Beschwerde wurde mit Urteil 5A_806/2019 vom 14. September 2020 letztinstanzlich abgewiesen. Am 3. Oktober 2019 stellte die [D.] S.A. das Verwertungsbegehren.

Am 16. November 2020 erliess das Betreibungsamt eine neue Steigerungsanzeige in beiden Betreibungen, mit Versteigerung am 27. Januar 2021. Die Steigerungsanzeige und die als rechtskräftig bezeichneten Steigerungsbedingungen wurden der Beschwerdeführerin am 24. November 2020 zugestellt. Sie focht dies beim Bezirksgericht Meilen an und verlangte primär die Aufhebung sämtlicher Verfügungen und Entscheide in den Betreibungen (Zahlungsbefehle, Rechtsöffnungsentscheide, Pfändungsurkunden) und sekundär die Anpassung von Ziffer 5 der Steigerungsbedingungen betreffend den Erwerb durch Personen im Ausland (BewG, Belastungsgrenze von 80%) sowie Klarstellungen in der neuen Steigerungsanzeige. Das Betreibungsamt sagte die Versteigerung am 6. Januar 2021 pandemiebedingt ab. Das Bezirksgericht wies die Beschwerde am 28. Januar 2021 ab, das Obergericht des Kantons Zürich am 15. März 2021 ebenfalls, soweit darauf eingetreten werden könne.

Die Beschwerdeführerin gelangte mit Beschwerde in Zivilsachen vom 25. März 2021 an das Bundesgericht und hielt an ihren kantonalen Begehren fest. Das Bundesgericht holte die kantonalen Akten ein, ordnete jedoch keinen Schriftenwechsel an.

Streitig sind vor Bundesgericht im Wesentlichen (1) ein Anspruch auf Zustellung von Betreibungsurkunden als Drittpfandeigentümerin, gestützt auf Art. 153 Abs. 2 SchKG (analog) bzw. auf Art. 29 Abs. 2 BV, und (2) die Überprüfbarkeit der rechtskräftigen Steigerungsbedingungen (Ziffer 5).

Erwägungen

Die Beschwerde in Zivilsachen ist zulässig (Art. 72 Abs. 2 lit. a BGG i.V.m. Art. 19 SchKG; Art. 74 Abs. 2 lit. c, Art. 75, Art. 76 Abs. 1 BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an, prüft aber nur die in gedrängter Form substanziierten Rügen. Für verfassungsmässige Rechte gilt das strenge Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG). Tatsachen werden nur überprüft, wenn sie offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich, sind (Art. 97 Abs. 1 BGG).

Zur Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs und des Verbots des überspitzten Formalismus (Art. 29 Abs. 1 und 2 BV, Art. 9 BV): Gegenstand des bundesgerichtlichen Verfahrens ist nur der Entscheid der letzten kantonalen Instanz (Art. 75 BGG), weshalb Rügen gegen den erstinstanzlichen Entscheid nicht zu hören sind. Ob das Obergericht die Anforderungen an die Rechtsmittelbegründung überspannte, kann offenbleiben, da es sich trotz Nichteintretens teilweise sachlich äusserte. Die Begründungspflicht nach Art. 29 Abs. 2 BV ist erfüllt, wenn sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben kann; die Behörde muss nicht jedes Vorbringen widerlegen (BGE 135 III 670 E. 3.3.1; BGE 145 III 324 E. 6.1).

Zur Zustellung von Betreibungsurkunden: Art. 153 Abs. 2 SchKG gewährt einen Zahlungsbefehl nur dem wirklichen Eigentümer oder Miteigentümer des Pfandobjekts (BGE 127 III 115 E. 3). Da der Schuldbrief als Faustpfand dem Schuldner gehört und die Beschwerdeführerin das Eigentum an den Grundstücken erst nach der Errichtung des Schuldbriefs erwarb, ist sie nicht Drittpfandeigentümerin im Sinne dieser Bestimmung. Auch die Befürchtung, der Ersteigerer werde den Schuldbrief kündigen, begründet keine unmittelbare Betroffenheit. Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV setzt eine aktuelle Betroffenheit in der Rechtsstellung im konkret laufenden Verfahren voraus; eine bloss künftige, abstrakte Betroffenheit in einem allfällig späteren Zwangsvollstreckungsverfahren genügt nicht. Die Beschwerdeführerin setzte sich mit den zutreffenden Erwägungen der Vorinstanzen nicht auseinander und wiederholte im Wesentlichen ihre kantonalen…