Fatti

Il Comune di Samedan ha rilasciato il 19 febbraio 2018 al convenuto [D.] la licenza edilizia per la demolizione di un edificio residenziale esistente (superficie utile principale 125.10 m2) e la costruzione di due edifici residenziali con autorimessa sul fondo 1423 (zona residenziale 1). L'edificio residenziale Nord (430.95 m2) è stato gravato da una limitazione d'uso ‘prima abitazione’ ai sensi dell'art. 7 cpv. 1 lett. a LASec, mentre l'edificio residenziale Sud (159.58 m2) è stato autorizzato senza limitazione d'uso. L'opposizione della comunione ereditaria [A.A.] fu, di conseguenza, respinta.

La comunione ereditaria ha presentato ricorso al Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni, che lo ha respinto il 12 luglio 2019. Contro questa decisione sono ricorsi al Tribunale federale, il 16 settembre 2019, la comunione ereditaria (ricorrente 1, opponente e proprietaria del fondo confinante 1418) e l'Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE). La ricorrente 1 ha chiesto che fosse disposta nel registro fondiario una limitazione d'uso per l'edificio residenziale Sud, in via subordinata il rinvio; l'ARE ha chiesto il rifiuto della licenza edilizia. Il Comune di Samedan ha rinunciato a presentare osservazioni, mentre il convenuto ha chiesto la reiezione del ricorso.

Era controverso se per l'edificio residenziale Sud fosse necessaria una limitazione d'uso, dato che la quota di abitazioni secondarie a Samedan supera indiscussamente il 20 %. L'istanza precedente ha ammesso l'ammissibilità senza limitazione d'uso, poiché si trattava di un'abitazione di vecchio diritto che poteva essere ricostruita entro la superficie utile principale e ampliata fino al 30 %.

Diritto

Il Tribunale federale ha riunito le due procedure 1C_478/2019 e 1C_479/2019, poiché riguardano la stessa decisione e la stessa domanda di costruzione. I ricorsi sono stati ritenuti ammissibili (art. 82 lett. a, 86 cpv. 1 lett. d, 89 cpv. 1 e cpv. 2 lett. a, 90 LTF; art. 10 cpv. 1 OASec).

Secondo il tenore, la sistematica e la genesi dell'art. 11 LASec, è inammissibile cumulare la ricostruzione e l'ampliamento di abitazioni di vecchio diritto. L'art. 11 cpv. 2 LASec consente la ricostruzione solo ‘entro la superficie utile principale preesistente’, mentre il cpv. 3 prevede, come eccezione, un ampliamento di al massimo il 30 % solo per le abitazioni di vecchio diritto. Se l'ampliamento fosse ammesso anche per le ricostruzioni, la limitazione del cpv. 2 non avrebbe senso. I materiali (messaggio FF 2014 2287 segg.; BU 2014 962-964) mostrano che il legislatore ha previsto l'ampliamento del 30 % soltanto per la conservazione degli edifici esistenti, non per la demolizione e la ricostruzione.

Un'estensione alle ricostruzioni violerebbe inoltre l'art. 75b cpv. 1 Cost., che limita al 20 % la quota di abitazioni secondarie. Poiché a Samedan la quota del 20 % è già superata, ogni ampliamento della superficie destinata ad abitazioni secondarie è contrario all'obiettivo costituzionale. La densificazione territoriale addotta dal convenuto non giustifica un'altra interpretazione, poiché il divieto di unità abitative supplementari in caso di ampliamento impedisce comunque una vera densificazione e le prime abitazioni sono sempre possibili. Anche il risultato non può essere raggiunto mediante fasi costruttive scaglionate nel tempo (prima l'ampliamento, poi la ricostruzione), poiché un'abitazione ampliata dopo l'11 marzo 2012 può essere ricostruita solo nella precedente estensione.

È invece ammissibile la combinazione tra l'ampliamento della superficie utile principale di vecchio diritto e la creazione di nuove prime abitazioni soggette a limitazione d'uso (art. 7 e art. 11 cpv. 4 LASec). È inammissibile soltanto l'ampliamento di abitazioni di vecchio diritto unitamente a una nuova unità abitativa utilizzabile senza…