Sachverhalt
Diese Entscheidung der I. Zivilrechtlichen Abteilung des Schweizerischen Bundesgerichts betrifft einen Mietpreissenkungsantrag, den der Mieter T. AG gegen den Vermieter G. eingereicht hat. Der Streit dreht sich um die Kriterien zur Bestimmung des Nettoertrags, um zu beurteilen, ob der Mietzins missbräuchlich ist.
Der Mieter kann eine Mietpreissenkung beantragen, wenn er Gründe dafür hat, dass der Vermieter aufgrund einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, insbesondere einer Kostenreduzierung, einen übermäßigen Ertrag erzielt (Art. 270a Abs. 1 in Verbindung mit Art. 269 und 269a OR). Der Vermieter kann dann geltend machen, dass er keinen angemessenen Ertrag erzielt und der derzeitige Mietzins daher trotz der Änderungen der Berechnungsgrundlagen nicht missbräuchlich ist.
Erwägungen
Das Bundesgericht ist der Ansicht, dass der Nettoertrag auf der Grundlage des vom Eigentümer in das Gebäude investierten Eigenkapitals zu bewerten ist. Dieser Nettoertrag entspricht der Vergütung des Eigenkapitals. Das Eigenkapital setzt sich aus der Differenz zwischen den Investitionskosten und den auf dem Gebäude lastenden Schulden zusammen, zuzüglich der durch Eigenkapital finanzierten Abschreibungen und Wertsteigerungsinvestitionen.
Das Gericht lehnt jedoch die vom Vermieter vorgeschlagene Methode ab, den Nettoertrag auf der Grundlage des aktuellen Brandversicherungswerts des Gebäudes zu berechnen. In der Tat entsprechen objektiv bewertete Methoden wie der Verkehrswert, der Steuerwert oder der Versicherungswert nicht dem Prinzip der kostenbasierten Miete. Nur…