En Fait

Parties et relations contractuelles : La recourante (bailleresse, A. SA) et la défenderesse (locataire, B.) ont conclu, respectivement les 30 mars et 4 avril 2017, un contrat de bail portant sur un appartement de 2 pièces à Zurich (4 étage). Le loyer net mensuel convenu s’élevait à Fr. 1'060.-, en sus de paiements d’acomptes pour les frais de chauffage, d’eau chaude et d’exploitation. Le loyer précédent s’élevait à Fr. 738.-. La bailleresse justifiait l’augmentation par son adaptation aux conditions locales et de quartier.

Procédure :

  • Première instance (Tribunal des baux de Zurich) : Jugement du 26 août 2019 : le loyer initial de Fr. 1'060.- a été déclaré lésionnaire et fixé à Fr. 855.- avec effet rétroactif.
  • Appel (Tribunal cantonal de Zurich) : Jugement du 2 mars 2020 : confirmation du jugement de première instance.
  • Première recours au Tribunal fédéral (4A_183/2020) : Arrêt du 6 mai 2021 (ATF 147 III 431) : annulation et renvoi au Tribunal cantonal pour nouvelle décision, les exigences relatives à la réfutation de la présomption de lésion ayant été appliquées de manière trop stricte.
  • Deuxième appel (Tribunal cantonal de Zurich) : Jugement du 17 janvier 2023 : confirmation du jugement de première instance ; la bailleresse n’aurait pas réfuté la présomption de lésion.
  • Deuxième recours au Tribunal fédéral (4A_121/2023) : Arrêt du 29 novembre 2023 : admission du recours ; le loyer initial de Fr. 1'060.- est déclaré non lésionnaire.

En Droit

Lien à la décision de renvoi : Le Tribunal fédéral souligne que tant le Tribunal fédéral lui-même que les instances cantonales sont liés à l’appréciation juridique de la décision de renvoi (ATF 147 III 431). L’instance précédente ne peut pas examiner l’affaire sous d’autres angles juridiques ni appliquer des exigences plus strictes que celles fixées dans la décision de renvoi (cons. 3).

Réfutation de la présomption de lésion : La présomption de lésion d’un loyer initial pour des locaux d’habitation dans un immeuble ancien (art. 269a CO) peut être réfutée si la bailleresse suscite des doutes fondés quant à son exactitude. Cela peut se faire au moyen d’objets de comparaison, de statistiques ou d’autres indices. Les exigences relatives à ces indices sont moins strictes au stade de la réfutation de la présomption qu’à celui de la preuve stricte de l’usage local et de quartier (cons. 4.1–4.4).

Appréciation de l’évaluation par l’instance précédente : L’instance précédente a appliqué des exigences trop strictes aux objets de comparaison et à la prise en compte de la longue durée de la relation locative. Elle a à tort exclu des objets de comparaison, notamment ceux situés à la limite du quartier, et n’a pas suffisamment tenu compte de l’importance de la longue durée de la relation locative (20 ans). Le Tribunal fédéral précise qu’il suffit que les objets de comparaison soient manifestement non comparables, tandis que pour la situation, la nuisance sonore ne doit pas être…