Fatti

La Fondazione d'investimento [A.] (ricorrente, richiedente la licenza edilizia) pianificava sul cosiddetto 'Areale Bürgli' a Zurigo-Enge (Bederstrasse 67-83) un'edificazione residenziale con 124 appartamenti e sei locali commerciali. La particella Kat.-Nr. EN1534 (7'610 m2) si trova nella zona residenziale W5 a cinque piani, è assegnata al grado di sensibilità (ES) III ed è esposta al rumore.

Il Settore edilizio della Città di Zurigo ha rilasciato la licenza edilizia il 2 ottobre 2018. Contestualmente è stata notificata la decisione globale della Direzione delle costruzioni del Cantone di Zurigo del 20 giugno 2018, concernente il rispetto dei valori limite di immissione del rumore e l'ubicazione in un perimetro del catasto dei siti inquinati.

Vicini (A. e B. [B.] , [C.] , [D.] , [E.] , [G. AG] , [F. AG] ) nonché [H.] hanno presentato ricorso al Tribunale cantonale dei ricorsi in materia edilizia di Zurigo. Quest'ultimo ha riunito le procedure e ha accolto parzialmente il ricorso del committente il 10 maggio 2019, respingendo gli altri ricorsi. I vicini hanno presentato ricorso al Tribunale amministrativo del Cantone di Zurigo, che il 27 febbraio 2020 (VB.2019.00394) ha accolto il ricorso e ha annullato la decisione del Tribunale dei ricorsi, la licenza edilizia e la decisione globale.

Il committente ha proposto ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, chiedendo l'annullamento della sentenza impugnata e il rinvio all'istanza inferiore, in via subordinata il rilascio della licenza edilizia. La Direzione delle costruzioni e il Settore edilizio hanno chiesto l'accoglimento del ricorso, il Tribunale amministrativo la reiezione. L'Ufficio federale dell'ambiente (UFAM), nel suo parere del 20 ottobre 2020, non si è pronunciato in modo definitivo sulla compatibilità del progetto con il diritto federale in materia di protezione contro il rumore.

L'esposizione al rumore: di giorno i valori limite di immissione (65 dB(A)) sono superati al massimo di 1 dB(A) sulle facciate tra il pianterreno e il 4° piano. Di notte (valore limite 55 dB(A)) i superamenti nei locali sensibili al rumore ammontano fino a 5 dB(A). Delle 124 unità abitative, 99 sono interessate di notte in almeno un locale (circa l'80%).

Era controverso se fossero state adottate tutte le misure proporzionate ai sensi dell'art. 31 cpv. 1 OIF e se potesse essere rilasciata un'autorizzazione eccezionale ai sensi dell'art. 31 cpv. 2 OIF.

Diritto

Ammissibilità: il ricorso in materia di diritto pubblico contro una decisione finale cantonale di ultima istanza concernente una licenza edilizia è dato (art. 82 lett. a, art. 86 cpv. 1 lett. d, art. 90 LTF). La ricorrente, in quanto richiedente la licenza edilizia, è legittimata (art. 89 cpv. 1 LTF). Il ricorso è quindi ammissibile.

Quadro giuridico: ai sensi dell'art. 22 LPAmb e dell'art. 31 OIF, una licenza edilizia per edifici sensibili al rumore può essere rilasciata solo se i valori limite di immissione possono essere rispettati, sia mediante la disposizione dei locali sensibili al rumore sul lato opposto alla fonte, sia mediante misure costruttive o architettoniche di schermatura. Qualora ciò non sia possibile, l'art. 31 cpv. 2 OIF consente un'autorizzazione eccezionale solo in presenza di un interesse preponderante e del consenso dell'autorità cantonale. Un'autorizzazione eccezionale presuppone che siano state esaurite tutte le misure proporzionate; l'onere della prova spetta al richiedente la licenza. In caso di forte superamento dei valori limite è necessario un approfondimento della protezione contro il rumore. Le eccezioni non possono fondarsi su motivi generali che potrebbero praticamente sempre essere addotti.

Esame delle misure: il Tribunale federale conferma l'istanza inferiore, secondo cui il committente deve dimostrare quali misure siano state esaminate, scelte o scartate. Non sono necessari innumerevoli studi di varianti, bensì un'analisi comprensibile e approfondita della protezione contro il rumore riferita alla particella e all'uso concreti. Le affermazioni del servizio specializzato e della decisione globale ('tutte le misure in questione sono state valutate') non sono sufficienti. Non bastano nemmeno semplici constatazioni secondo cui non sarebbero possibili ulteriori misure ragionevolmente esigibili, né rinvii a misure inefficaci. L'esposizione al rumore è rilevante: il grado di sensibilità III è destinato alle zone miste, mentre le zone puramente residenziali sono in linea di principio assegnate al grado II; il carico fonico preesistente è già stato considerato nell'assegnazione al grado III e non può essere ponderato una seconda volta nell'eccezione. Il superamento notturno fino a 5 dB(A) pesa in modo considerevole a causa della scala logaritmica e della soglia di risveglio di circa 60 dB(A).

Nessuna violazione di diritti procedurali: l'istanza inferiore non era tenuta a integrare d'ufficio l'esame delle misure né a rinviare la causa; tale accertamento spetta al richiedente la licenza. Non sussiste alcuna violazione del diritto di essere sentiti (art. 29 cpv. 2 Cost.), del divieto di arbitrio (art. 9 Cost.) o della forza derogatoria del diritto federale (art. 49 cpv. 1 Cost.).

Nova inammissibili: la relazione degli architetti e dei fisici della costruzione del 18 maggio 2020 è stata prodotta come nuovo mezzo di prova. Ai sensi dell'art. 99 cpv. 1 LTF, nuovi fatti sono…