Baurechtsdienstbarkeit und Fuss- und Fahrrecht: Ausdehnung des Baurechts auf die Zufahrtsrampe und Auslegung des Vertrags von 1994; Beschwerde abgewiesen

Sachverhalt

Parteien und Behörden: die Beschwerde in Zivilsachen wurde von zehn Stockwerkeigentümern erhoben (die Kläger vor kantonaler Instanz, hier 'die Beschwerdeführer') gegen das Urteil vom 10. September 2019 der I. Zivilkammer des Appellationsgerichts des Kantons Tessin (11.2014.78/79). Die Gegenparteien sind die Erben von [U.] (in den Prozess eingetreten) und die Gemeinde [X.] .

Sachverhalt : am 4. April 1963 haben der Eigentümer der Parzelle Nr. 1519 RFD von [Y.] (herrschendes Grundstück) und die Gesellschaft [M. SA] , Eigentümerin der angrenzenden Parzelle Nr. 296 (dienendes Grundstück), mittels öffentlicher Urkunde zwei Dienstbarkeiten begründet: ein Baurecht für die Errichtung und den Unterhalt einer Garage sowie ein Fuss- und Fahrrecht (Fussweg und Fahrverkehr) für den Zugang dazu. Der beigelegte Plan unterscheidet den Perimeter der Garage vom Zugangsbereich. Die Dienstbarkeiten wurden im Grundbuch als 'Baurecht - Garage' und 'Fahrrecht mit Motorfahrzeugen und Fussweg' eingetragen.

Die Garage wurde 1964 über die beiden Parzellen hinweg entlang der Zufahrtsstrasse (Parzelle Nr. 1479) erstellt, wegen des starken Gefälles zweigeschossig: im Obergeschoss die Garage, erreichbar über eine Rampe, und im Erdgeschoss ein Vorbau (Portikus) und weitere Räume (Küche/Bar, Abstellraum mit technischen Anlagen).

Am 30. Mai 1994 schlossen die Eigentümer beider Grundstücke einen im Grundbuch eingetragenen Vertrag zur Präzisierung und Ausübung der Dienstbarkeit ab, wonach der Gegenstand des Baurechts 'auch die gesamte Fläche unterhalb der Garage' sei, wobei der Eigentümer diese nach eigener Wahl gestalten könne. Der diesem Vertrag beigelegte Plan ist für das Baurecht unerheblich.

Streit: Meinungsverschiedenheiten bestanden über das Parkieren auf der Rampe und das Einzäunen der Fläche. Mit Klage vom 23. April 2004 haben die zehn Stockwerkeigentümer gegen die Eigentümer des herrschenden Grundstücks eine Feststellungsklage betreffend die Dienstbarkeit und eine Negatorienklage erhoben. Mit Entscheid vom 22. Juli 2014 hat der Pretore des Bezirks Lugano die Klage teilweise gutgeheissen, festgestellt, dass die Rampe nur Gegenstand eines Fuss- und Fahrrechts ist, und untersagt, den Besitz der Kläger zu stören (Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB).

Kantonaler Entscheid: auf Berufung der Beklagten vereinigte das Appellationsgericht die Verfahren, trat auf die Berufung von [O.] nicht ein, hiess jene von [U.] gut und wies die Klage ab. Nach Auffassung der kantonalen Instanz erstreckt sich das Baurecht auch auf den Untergrund und die Rampe, da die Rampe und der darunterliegende Bau eine bauliche Einheit bilden; eine andere Regelung für die Rampe würde Art. 675 Abs. 2 ZGB und der Rechtsprechung von BGE 111 II 134 widersprechen.

Beschwerde an das Bundesgericht: die Beschwerdeführer beantragten in der Hauptsache die Abweisung der Berufung und die Bestätigung des erstinstanzlichen Entscheids, eventualiter die Rückweisung. Sie rügten willkürliche Sachverhaltsfeststellung (bauliche Einheit), Verletzung von Art. 8 ZGB (Beweislast) sowie Verletzung der Art. 675, 738 Abs. 2 und 779 ZGB (unzulässige Ausdehnung des Baurechts auf die Rampe, mit Antrag auf teilweise Nichtigkeit). Der Beschwerde wurde aufschiebende Wirkung erteilt; es wurden keine Stellungnahmen in der Sache verlangt.

Fragen der Legitimation: die kantonale Instanz hatte die Fragen der aktiven und passiven Legitimation offengelassen; das Bundesgericht hielt es nicht für notwendig, diese zu entscheiden.

Erwägungen

Zulässigkeit und Kognition: die Beschwerde in Zivilsachen ist zulässig (Art. 72, 74 Abs. 1 lit. b, 75, 76, 90, 100 BGG), da es sich um eine vermögensrechtliche Streitigkeit mit einem Streitwert von Fr. 100'000.-- gegen einen Endentscheid der letzten kantonalen Instanz handelt. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an, prüft aber nur hinreichend begründete Rügen (Art. 42 Abs. 1-2 BGG); für die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem Recht gelten strengere Begründungsanforderungen (Art. 106 Abs. 2 BGG). Die von der Vorinstanz festgestellten Tatsachen binden das Bundesgericht, vorbehältlich Willkür (Art. 105 Abs. 1-2 BGG).

Grundsätze der Auslegung der Dienstbarkeit: gemäss Art. 738 ZGB ist der Inhalt der Dienstbarkeit in erster Linie dem Grundbucheintrag zu entnehmen; ist dieser unklar, unvollständig oder summarisch, wird auf den Errichtungsakt und den Plan zurückgegriffen; subsidiär ist die lange, unbestrittene und gutgläubige Ausübungsweise zu berücksichtigen. Der Errichtungsakt ist nach dem realen und übereinstimmenden Willen der Parteien auszulegen (Art. 18 Abs. 1 OR) oder, falls dieser nicht festgestellt werden kann, nach dem Vertrauensprinzip. Gegenüber gutgläubigen Dritten, die sich auf das Grundbuch verlassen haben, kann jedoch kein nicht erkennbarer subjektiver Wille entgegengehalten werden (Art. 973 Abs. 1 ZGB).

Sachverhaltsfeststellung und Willkür: die Willkürrüge betreffend die bauliche Einheit zwischen Rampe und darunterliegendem Bau ist unzulässig, da sich die Beschwerdeführer darauf beschränken, auf das Protokoll des Augenscheins zu verweisen, ohne sich mit den beigelegten Fotografien auseinanderzusetzen, die die Vorinstanz ihrer Feststellung zugrunde gelegt hat, und ohne sich mit der Behauptung auseinanderzusetzen, die bauliche Einheit bestehe auch ohne den…