En fait

La commune de Samedan a délivré le 19 février 2018 au défendeur [D.] le permis de construire pour la démolition d'une maison d'habitation existante (surface utile principale 125.10 m2) et la construction neuve de deux maisons d'habitation avec garage souterrain sur la parcelle 1423 (zone d'habitation 1). La maison d'habitation Nord (430.95 m2) a été grevée d'une restriction d'utilisation « résidence principale » au sens de l'art. 7 al. 1 let. a LRS, la maison d'habitation Sud (159.58 m2) autorisée sans restriction d'utilisation. L'opposition de la communauté héréditaire [A.A.] sel. a été rejetée.

La communauté héréditaire a formé recours auprès du Tribunal administratif du canton des Grisons, qui l'a rejeté le 12 juillet 2019. Contre cette décision, la communauté héréditaire (recourante 1, opposante et propriétaire de la parcelle voisine 1418) et l'Office fédéral du développement territorial (ARE) ont saisi le Tribunal fédéral le 16 septembre 2019. La recourante 1 demandait l'inscription au registre foncier d'une restriction d'utilisation pour la maison d'habitation Sud, subsidiairement le renvoi; l'ARE demandait le refus du permis de construire. La commune de Samedan a renoncé à se déterminer, le défendeur a conclu au rejet.

Il était litigieux de savoir si une restriction d'utilisation était nécessaire pour la maison d'habitation Sud, la part de résidences secondaires à Samedan dépassant incontestablement 20 %. L'autorité précédente a admis la licéité sans restriction d'utilisation, car il s'agissait d'un logement de droit ancien pouvant être reconstruit dans le cadre de la surface utile principale et agrandi jusqu'à 30 %.

En droit

Le Tribunal fédéral a joint les deux procédures 1C_478/2019 et 1C_479/2019, car elles concernent la même décision et la même demande de permis. Les recours ont été jugés recevables (art. 82 let. a, 86 al. 1 let. d, 89 al. 1 et al. 2 let. a, 90 LTF; art. 10 al. 1 ORSec).

Selon le texte, la systématique et l'historique de l'art. 11 LRS, le cumul de la reconstruction et de l'agrandissement de logements de droit ancien est inadmissible. L'art. 11 al. 2 LRS n'autorise la reconstruction que « dans le cadre de la surface utile principale préexistante », tandis que l'al. 3 prévoit à titre d'exception un agrandissement de 30 % au maximum uniquement pour les logements de droit ancien. Si l'agrandissement valait aussi pour les reconstructions, la restriction de l'al. 2 n'aurait aucun sens. Les travaux préparatoires (Message FF 2014 2287 ss; BO 2014 962-964) montrent que le législateur n'a prévu l'agrandissement de 30 % que pour la préservation de bâtiments existants, et non pour la démolition suivie de reconstruction.

Une extension aux reconstructions violerait en outre l'art. 75b al. 1 Cst., qui limite la part de résidences secondaires à 20 %. Comme à Samedan la part de 20 % est déjà dépassée, tout agrandissement de la surface de résidence secondaire va à l'encontre du but constitutionnel. La densification de l'aménagement invoquée par le défendeur ne justifie pas une autre interprétation, car l'interdiction de logements supplémentaires en cas d'agrandissement empêche de toute façon une véritable densification, et des résidences principales restent possibles en tout temps. De même, le résultat ne peut pas être atteint par des étapes de construction échelonnées dans le temps (d'abord l'agrandissement, ensuite la reconstruction), car un logement agrandi après le 11 mars 2012 ne peut être reconstruit que dans son ancienne étendue.

En revanche, la combinaison d'un agrandissement de la surface utile principale de droit ancien avec la création de nouvelles résidences principales soumises à une restriction d'utilisation est admissible (art. 7 et art. 11 al. 4 LRS). Seul l'agrandissement de logements de droit ancien combiné avec une nouvelle unité…