En Fait
Cette décision de la Ire Cour civile du Tribunal fédéral suisse concerne une demande de baisse de loyer déposée par le locataire T. AG contre le bailleur G. Le litige porte sur les critères de détermination du rendement net permettant d'évaluer si le loyer est abusif.
Le locataire peut demander une baisse de loyer s'il a des raisons de penser que le bailleur réalise un rendement excessif en raison d'une modification substantielle des éléments de calcul, notamment une réduction des coûts (art. 270a al. 1 en lien avec les art. 269 et 269a CO). Le bailleur peut alors faire valoir qu'il ne réalise pas un rendement adéquat et que le loyer actuel n'est donc pas abusif malgré les changements des éléments de calcul.
En Droit
La Cour fédérale considère que le rendement net doit être évalué sur la base des fonds propres investis par le propriétaire dans l'immeuble. Ce rendement net correspond à la rémunération des fonds propres. Le capital propre est constitué de la différence entre les coûts d'investissement et les dettes grevant l'immeuble, auquel s'ajoutent les amortissements et les investissements de valorisation financés par les fonds propres.
Cependant, la Cour rejette la méthode proposée par le bailleur qui voulait calculer le rendement net sur la base de la valeur d'assurance-incendie actuelle de l'immeuble. En effet, les méthodes basées sur des valeurs objectivées, telles que la valeur vénale, la valeur fiscale ou la valeur d'assurance, ne sont pas conformes au principe du loyer basé sur les coûts. Seuls…