Sachverhalt
Am 11. März 1986 hat die Versicherungsgesellschaft X. B. eine 4 1/2-Zimmer-Wohnung in Genf vermietet. Der Mietvertrag, der für die Zeit vom 1. Mai 1986 bis 31. März 1987 abgeschlossen wurde, verlängerte sich stillschweigend um neue Zeiträume. Die anfängliche Jahresmiete betrug 10'440 Franken. Der Hypothekarzins betrug zu dieser Zeit 5 1/2%, wurde dann am 1. April 1987 auf 5 1/4% gesenkt, am 1. September 1988 auf 5% und anschließend am 1. Juli 1989 auf 5 1/2% und am 1. Oktober 1989 auf 6% erhöht.
Die Vermieterin hat ihrem Mieter drei Mietzinserhöhungen mitgeteilt: die erste am 10. Dezember 1987, die zweite am 9. Juni 1989 und die dritte am 8. Dezember 1989. Der Mieter hat sich gegen die dritte Mietzinserhöhung gewehrt, die die Jahresmiete auf 12'792 Franken erhöhte.
Das Mietgericht des Kantons Genf hat die Klägerin in allen Anträgen abgewiesen, aber die Berufungskammer in Mietangelegenheiten hat das Urteil der ersten Instanz aufgehoben und die Jahresmiete auf 12'792 Franken festgesetzt.
Erwägungen
Das Bundesgericht hat die Gültigkeit der streitigen Mietzinserhöhung im Hinblick auf den Hypothekarzins und die Berechnungsmethode geprüft. Es hat festgestellt, dass das Datum der letzten Mietfestsetzung grundsätzlich das Datum des Inkrafttretens des letzten Mietzinses ist, aber dass diese Regel je nach Umständen nuanciert werden kann.
Das Bundesgericht hat auch die Anwendung von Art. 9 Abs. 2bis VDL geprüft, der vorsieht, dass bei einer Änderung des Mietzinses infolge einer Änderung des Hypothekarzinses zu prüfen ist, ob und inwieweit frühere Änderungen berücksichtigt wurden. Es hat festgestellt, dass die rückwirkende Überprüfung unter Bezugnahme auf die während des zu berücksichtigenden Zeitraums erfolgten tatsächlichen Mietzinsänderungen und unter erneuter Prüfung nach der relativen Methode vorzunehmen ist.
Das…