Delegation der Neuschätzung von Grundstücken an das Betreibungsamt im Zwangsverwertungsverfahren

Sachverhalt

Die [A. AG] (Pfandeigentümerin) focht den Entscheid des Kantonsgerichts von Graubünden, Schuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs vom 21. Dezember 2022 (KSK 22 56) an. Gegenstand des Verfahrens war die Neuschätzung von drei Grundstücken (Sxxx, Syyy, Szzz) in der Gemeinde [U.] , die im Rahmen eines grundpfandrechtlichen Zwangsverwertungsverfahrens des Betreibungsamts der Region Maloja durchgeführt wurde.

Am 16. März 2022 hatte das Betreibungsamt die betreibungsamtliche Schätzung der Grundstücke mitgeteilt: Fr. 5'150'000.-- für die Grundstücke Sxxx und Syyy sowie Fr. 1'170'000.-- für das Grundstück Szzz. Der Schuldner [B.] und die Pfandeigentümerin [A. AG] beantragten beim Kantonsgericht eine Neuschätzung durch einen Sachverständigen. Mit Entscheid vom 5. Mai 2022 ordnete das Kantonsgericht die Neuschätzung an und wies das Betreibungsamt an, nach Leistung des Kostenvorschusses eine neue Schätzung durch Sachverständige einzuholen. Die [A. AG] focht diesen Entscheid beim Bundesgericht an (Urteil 5A_370/2022 vom 24. November 2022), welches den Entscheid des Kantonsgerichts wegen Verletzung der Begründungspflicht (Art. 29 Abs. 2 BV) aufhob. Das Kantonsgericht bestätigte mit Entscheid vom 21. Dezember 2022 seinen ursprünglichen Standpunkt, ohne das Dispositiv zu ändern. Die [A. AG] erhob daraufhin am 12. Januar 2023 Beschwerde beim Bundesgericht und beantragte die Rückweisung der Sache an das Kantonsgericht zur Ernennung eines Sachverständigen sowie zur Einhaltung bestimmter Verfahrensschritte, insbesondere zur Anhörung der Parteien und zur Stellung von Ergänzungs- und Erläuterungsfragen.

Erwägungen

Das Bundesgericht prüfte, ob das Kantonsgericht durch die Delegation der Neuschätzung an das Betreibungsamt gegen Bundesrecht verstossen hatte. Die Beschwerdeführerin machte geltend, das Kantonsgericht habe durch die Rückweisung der Sache an das Betreibungsamt ohne eigene Auswahl des Sachverständigen und ohne Einhaltung der Verfahrensvorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) – insbesondere Art. 183 Abs. 1 ZPO (Anhörung der Parteien vor Gutachtenserstellung) und Art. 185 ff. ZPO (Experteninstruktion und Ergänzungsfragen) – das rechtliche Gehör (Art. 29 Abs. 1 i.V.m. Art. 30 Abs. 1 BV) verletzt.

Das Bundesgericht stellte klar, dass die Neuschätzung nach Art. 9 Abs. 2 VZG keine gerichtliche Gutachtenserstellung im Sinne der ZPO darstellt, sondern eine betreibungsamtliche Handlung bleibt. Daher sind die Verfahrensvorschriften der ZPO nicht direkt anwendbar. Die Aufsichtsbehörde ist zwar für die Anordnung der Neuschätzung zuständig, kann jedoch bestimmte Vollstreckungshandlungen – wie die Auswahl des Sachverständigen und die Festsetzung des Kostenvorschusses – an das Betreibungsamt delegieren. Diese Delegation ist mit dem Bundesrecht vereinbar, sofern die Parteien ihr rechtliches Gehör wahren können. Das Betreibungsamt muss den Parteien vor der Ernennung des Sachverständigen Gelegenheit geben, sich zu dessen Person zu äussern und allfällige Ausstandsgründe oder Einwände gegen die fachliche Eignung geltend zu machen. Zudem bleibt die Aufsichtsbehörde für die Festlegung des massgeblichen Schätzwerts und die Überprüfung der Schätzung zuständig.

Das…