Aufhebung der Nichteintretensverfügung im summarischen Ausweisungsverfahren wegen Mietzinsrückstands und Rückweisung zur Prüfung der Ausweisung der Untermieterin

Sachverhalt

Die Beschwerdeführerin, eine Anlagestiftung, war als neue Eigentümerin einer Liegenschaft in die bestehenden Mietverhältnisse mit der Beschwerdegegnerin 1 (eine AG) eingetreten. Zwischen September 2016 und Mai 2020 wurden weitere Mietverträge über Teile der Liegenschaft abgeschlossen. Der monatliche Bruttomietzins betrug ab Oktober 2021 Fr. 17'924.21. Die Beschwerdegegnerin 2 (eine weitere AG) hielt sich ebenfalls in den Mietobjekten auf, vermutlich aufgrund eines unbewilligten Untermietverhältnisses.

Die Beschwerdeführerin setzte die Beschwerdegegnerin 1 mit zwei Mahnschreiben vom 10. November 2021 (Rückstand von Fr. 20'148.42 für Oktober/November 2021) und 10. Dezember 2021 (Rückstand von Fr. 17'924.21 für Dezember 2021) unter Androhung der ausserordentlichen Kündigung in Verzug. Mit amtlichen Kündigungsformularen vom 29. März 2022 kündigte die Beschwerdeführerin die Mietverhältnisse per 30. April 2022.

Am 24. Juni 2022 beantragte die Beschwerdeführerin beim Handelsgericht des Kantons Zürich die Ausweisung beider Beschwerdegegnerinnen im summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO. Die Beschwerdegegnerinnen liessen sich nicht vernehmen. Mit Verfügung vom 8. August 2022 trat das Handelsgericht auf das Ausweisungsgesuch nicht ein, da es den Sachverhalt nicht als liquid und die Rechtslage nicht als klar erachtete. Gegen diese Verfügung erhob die Beschwerdeführerin Beschwerde beim Bundesgericht.

Erwägungen

Das Bundesgericht prüfte zunächst die Zulässigkeit der Beschwerde. Die angefochtene Verfügung des Handelsgerichts ist ein Endentscheid einer einzigen kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 2 lit. b BGG, gegen den die Beschwerde in Zivilsachen unabhängig vom Streitwert zulässig ist (vgl. BGE 139 III 67 E. 1.2).

Zum summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO: Das Handelsgericht verneinte das Vorliegen eines klaren Falls, da es Zweifel an der Richtigkeit der Sachverhaltsdarstellung der Beschwerdeführerin hatte. Es bezweifelte insbesondere, ob die Beschwerdegegnerin 1 die ausstehenden Mietzinse für Oktober/November 2021 nicht innerhalb der gesetzten Frist beglichen habe. Diese Zweifel waren jedoch unbegründet. Das Bundesgericht stellte klar, dass die Sachverhaltsdarstellung der Beschwerdeführerin im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO unbestritten blieb und keine erheblichen Zweifel im Sinne von Art. 153 Abs. 2 ZPO bestanden. Das Handelsgericht hätte daher auf die unbestrittene Behauptung der Beschwerdeführerin abstellen müssen, dass die Beschwerdegegnerin 1 die Mietzinse nicht fristgerecht bezahlt habe. Der Sachverhalt war in diesem Punkt liquid.

Zur Treuwidrigkeit der Kündigungen: Das Handelsgericht verneinte zudem eine klare Rechtslage, da es die Kündigungen als zu spät erachtet und auf ein früheres Urteil (4A_366/2008) verwiesen habe, in dem eine Kündigung drei Wochen nach Fristablauf als treuwidrig beurteilt wurde. Das Bundesgericht wies diese Argumentation zurück. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann zwar gegen Treu und Glauben verstossen, wenn sie zu lange nach Ablauf der Zahlungsfrist ausgesprochen wird. Allerdings muss ein solcher Einwand innerhalb der Verwirkungsfrist von Art. 273 OR geltend gemacht werden. Da die Beschwerdegegnerinnen dies nicht getan hatten, konnte die Rüge der Treuwidrigkeit im Ausweisungsverfahren nicht mehr erhoben werden. Zudem war das Zuwarten der Beschwerdeführerin von zweieinhalb bis…