Sachverhalt

Parteien und Verfahren: Die Stadt [A.] (Beschwerdeführerin, Baurechtsgeberin) und [B.] (Beschwerdegegner, Baurechtsnehmer) streiten um die Anpassung des Baurechtszinses. Gegenstand ist der Baurechtszins. Angefochten ist das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, I. Zivilkammer, vom 16. September 2019 (LB180034-O/U). Das Bundesgericht (II. zivilrechtliche Abteilung, Urteil 5A_838/2019 vom 15. Oktober 2020) beurteilt die Beschwerde in Zivilsachen.

Vertragliche Grundlage: Mit Baurechtsvertrag vom 28. April 1983 räumte die Stadt ein selbständiges und dauerndes Baurecht (Grundstück Kat. Nr. zzz, 8'201 m2, davon 6'701 m2 vollwertig und 1'500 m2 bedingt nutzbar) zugunsten von [B.] ein. Ziff. 5 des Vertrags sieht vor, dass der Baurechtszins der Verzinsung des jeweiligen Basislandwertes zum jeweiligen Zinssatz der Bank [C.] für neue 1. Hypotheken auf Wohnbauten entspricht. Der Basislandwert betrug bei Vertragsschluss Fr. 400.-- je m2 (vollwertig) bzw. Fr. 200.-- je m2 (bedingt nutzbar). Er bleibt zehn Jahre fest und wird alle 10 Jahre mit dem jeweiligen Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks in Einklang gebracht. Bei Uneinigkeit sind zwei Schätzer einzusetzen, deren Durchschnitt gilt.

Entwicklung: Der Baurechtsnehmer überbaute das Land 1986 mit zwei Gewerbebauten und einem Parkhaus (Logistik- und Bürogebäude), Erträge zwischen 1.6 und 1.8 Mio. Franken jährlich. Die Parteien passten den Baurechtszins 1994 und 2004 einvernehmlich an; die Berechnungsmethode ist unbekannt. Für die Anpassung per 1. Januar 2014 holten beide Parteien getrennte Schätzungen ein: die Bank [C.] ermittelte einen Landwert von Fr. 8'497'000.-- (Fr. 643.-- je m2) für das unbebaute Grundstück; die [D. AG] schätzte den Wert des bebauten Grundstücks auf Fr. 6'050'000.--. Die Stadt verlangte gestützt auf die Bank-Schätzung einen Baurechtszins von Fr. 212'430.-- pro Jahr; [B.] lehnte ab.

Prozessverlauf: Die Stadt klagte am 11. Februar 2016 beim Bezirksgericht Meilen auf Feststellung des Baurechtszinses von Fr. 212'430.-- sowie auf Nachzahlung. [B.] beantragte Klageabweisung und widerklageweise die Erstellung eines Schätzungsgutachtens sowie die Feststellung, dass der hypothekarische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen massgebend sei. Das Bezirksgericht trat im Teilurteil vom 13. Juni 2018 auf das Feststellungsbegehren nicht ein, wies die Klage ab, qualifizierte die Regelung als Schiedsgutachtensvereinbarung, verpflichtete die Stadt zur Schätzung im bebauten Zustand und stellte fest, dass der hypothekarische Referenzzinssatz massgebend sei. Das Obergericht wies die Berufung am 16. September 2019 ab. Die Stadt gelangte mit Beschwerde in Zivilsachen vom 18. Oktober 2019 an das Bundesgericht und beantragte Aufhebung und Rückweisung, eventuell Gutheissung der Klage.

Verfahrensfragen: Die Vorinstanz bezeichnete ihren Entscheid als Teilurteil; das Bundesgericht qualifizierte ihn als Endentscheid (Art. 90 BGG). Das Nichteintreten auf das Feststellungsbegehren ist mangels Rüge rechtskräftig und nicht Streitgegenstand.

Erwägungen

Zulässigkeit und Kognition: Die Beschwerde ist zulässig (Streitwert Fr. 611'720.--, Art. 74 Abs. 1 Bst. b BGG). Das Hauptbegehren auf Aufhebung und Rückweisung ist zulässig, da das Bundesgericht mangels Sachverhaltsfeststellungen nicht selbst entscheiden könnte (Art. 107 Abs. 2 BGG). Die Rüge der Verletzung der Begründungspflicht (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 53 ZPO) wird verworfen, da die Erwägungen der Vorinstanz die Überlegungen klar erkennen lassen und die Beschwerdeführerin den Entscheid sachgerecht anfechten konnte.

Massgeblicher Landwert (Auslegung Ziff. 5 Abs. 2 des Vertrags): Ausgangspunkt ist das Vertrauensprinzip, da ein übereinstimmender wirklicher Parteiwille nicht festgestellt werden konnte (Art. 18 OR). Die Vorinstanzen stellten auf den aktuellen bebauten Zustand ab. Das Bundesgericht hält fest, dass der Vertragstypus des 'traditionellen Baurechtsvertrags' vorliegt, bei dem der Baurechtszins an die Landwertentwicklung gekoppelt ist und der Ertrag der Liegenschaft nicht direkt berücksichtigt wird. Der Basislandwert bei Vertragsschluss entsprach dem Wert des unbebauten Landes. Nach Treu und Glauben ist davon auszugehen, dass die Parteien den Landwert nach derselben Methode ermitteln wollen, die für den Anfangszins galt. Die Formulierung ist weder unklar noch widersprüchlich. Das Obergericht hat die Regeln der Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip bundesrechtswidrig angewendet (Art. 18 OR). Für die Anpassung ist der Wert des unüberbauten Grundstücks massgeblich; die Verpflichtung zur Schätzung im bebauten Zustand ist bundesrechtswidrig.

Zinssatz (Vertragslücke und Referenzzinssatz): Die Vorinstanz erachtete den ursprünglich vereinbarten Zinssatz der Bank [C.] als nicht mehr nachgeführt und sah eine Vertragslücke, die sie durch den hypothekarischen Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen füllte. Das Bundesgericht bejaht im Ergebnis die Auslegung der Vorinstanz: Es liegt keine Vertragslücke im engeren Sinn vor, sondern eine Frage der Vertragsauslegung nach dem…