Sachverhalt

Parteien und Verfahrensbeteiligte:

Die Beschwerdeführer sind fünf Mieter ([A.] , [B.] , [C.] , [D.] /[E.] , [F.F.] /[G.F.] ) von Wohnungen in den Liegenschaften [X.] 17/19 und 27 in [U.] . Die Beschwerdegegnerin ist die [G.] Vorsorge (ehemals [H.] Vorsorgestiftung), vertreten durch Rechtsanwalt Michael Lauper. Die Mieter werden durch Rechtsanwalt Patrik Gruber vertreten.

Sachverhalt:

Die [H.] Vorsorgestiftung war Eigentümerin der Liegenschaften und übertrug ihre Aktiven und Passiven gemäss Fusionsvertrag vom 30. Mai 2017 an die [G.] Vorsorge. Die Mieter waren in den Liegenschaften aufgrund verschiedener Mietverträge seit 1989 ([A.] ), 1994 ([B.] ), 2007 ([C.] ) bzw. 2010 ([D.] /[E.] und [F.F.] /[G.F.] ) eingemietet.

Am 7. Juni 2011 kündigte die Vermieterin (damals noch [H.] Vorsorgestiftung) allen Mietern eine Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 an. Die Mieter fochten diese Erhöhung an, und die Schlichtungsverhandlung vom 5. September 2011 blieb erfolglos. Die Vermieterin klagte daraufhin beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks. Das Mietgericht trat auf die Klage ein und wies die Anträge der Mieter ab. Gegen diesen Zwischenentscheid erhoben die Mieter Berufung, die das Kantonsgericht Freiburg am 10. Juli 2012 abwies. Eine dagegen gerichtete Beschwerde in Zivilsachen wurde vom Bundesgericht nicht behandelt (Urteil 4A_523/2012 vom 3. Oktober 2012).

Nach weiteren prozessualen Entwicklungen erhoben die Mieter am 16. Oktober 2017 Widerklage auf Mietzinsherabsetzung und Festsetzung des Anfangsmietzinses. Das Mietgericht fällte am 6. September 2021 ein Urteil, das teilweise zugunsten der Vermieterin und teilweise zugunsten der Mieter ausfiel. Gegen dieses Urteil erhoben die Mieter Berufung und die Vermieterin Anschlussberufung. Das Kantonsgericht Freiburg hiess am 16. August 2022 beide Berufungen teilweise gut. Es bestätigte die Rechtmässigkeit der Mietzinserhöhungen vom 7. Juni 2011, bestimmte die Nettomietzinse per 1. Oktober 2011 für die einzelnen Mieter und stellte die Mietzinse für spätere Zeitpunkte fest. Zudem hob es die Anordnungen des Mietgerichts zur Festsetzung des Anfangsmietzinses für einige Mieter ersatzlos auf.

Die Mieter erhoben daraufhin Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht und beantragten die Aufhebung der kantonsgerichtlichen Urteile sowie die Abweisung der Klage der Vermieterin und die Gutheissung ihrer Widerklagen. Sie verlangten zudem die Rückerstattung zu viel bezahlter Mietzinse und die Festsetzung des Anfangsmietzinses. Die Vermieterin beantragte die kostenfällige Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen

1. Zulässigkeit der Beschwerde:

Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen die Zulässigkeit der Beschwerde. Die Beschwerde ist zulässig, da der Streitwert gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG mit über Fr. 15'000.-- pro Beschwerdeführer die Mindestgrenze überschreitet. Zudem sind die Anträge der Beschwerdeführer hinreichend beziffert, sodass die formellen Anforderungen an eine Beschwerde erfüllt sind. Die Beschwerde ist ausreichend begründet und geht auf die Erwägungen der Vorinstanz ein, sodass sie inhaltlich den Anforderungen von Art. 42 BGG entspricht.

2. Anspruch auf verfassungsmässiges Gericht (Art. 30 Abs. 1 BV, Art. 6 Ziff. 1 EMRK)

Die Beschwerdeführer rügen, die Mitwirkung des nebenamtlichen Ersatzrichters [K.] am vorinstanzlichen Urteil vom 16. August 2022 verletze ihren Anspruch auf ein verfassungsmässiges Gericht. Das Bundesgericht hält fest, dass ein Anschein der Befangenheit nur dann besteht, wenn ein Mandatsverhältnis zur Gegenpartei oder eine konkrete Voreingenommenheit in Bezug auf den Streitgegenstand vorliegt. Die blosse Tatsache, dass [K.] in anderen Verfahren als Rechtsanwalt für Vermieter tätig war, begründet keinen Anschein der Befangenheit. Zudem haben die Beschwerdeführer keine konkreten Umstände dargelegt, die auf eine fehlende Distanz oder Neutralität des Richters schliessen lassen. Die Rüge erweist sich daher als unbegründet.

3. Rechtzeitigkeit der Klage (Art. 209 Abs. 4 ZPO):

Die Beschwerdeführer beanstanden, die Klage der Vermieterin vom 7. Oktober 2011 sei nicht fristgerecht erfolgt. Das Kantonsgericht hielt fest, dass die [H.] Vorsorgestiftung an der Schlichtungsverhandlung vom 5. September 2011 weder persönlich anwesend noch gehörig vertreten war. Die Klagefrist begann daher frühestens mit der Zustellung des Schlichtungsprotokolls am 12. September 2011 und endete am 7. Oktober 2011. Die Klage wurde somit rechtzeitig eingereicht. Die Rüge ist unbegründet.

4. Unbezifferte Anträge auf Festsetzung des Anfangsmietzinses:

Einige Beschwerdeführer beanstanden, das Kantonsgericht habe auf ihre unbezifferten Anträge auf Festsetzung des Anfangsmietzinses nicht eingetreten. Das Bundesgericht bestätigt, dass die Anträge unbeziffert waren und keine ausreichende Begründung für die Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit der Bezifferung vorlagen. Zudem hätten die Anträge spätestens nach Abschluss des Beweisverfahrens beziffert werden müssen. Die Vorinstanz ist daher zu Recht auf die Anträge nicht eingetreten. Die Rüge ist unbegründet.

5. Formnichtigkeit der Mietzinserhöhungen (Art. 269d Abs. 2 lit. a OR, Art. 19 VMWG)

Die Beschwerdeführer rügen, die Vermieterin habe veraltete Formulare verwendet, die nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprachen. Das Kantonsgericht hielt fest, dass die Formulare zwar veraltet waren, die Beschwerdeführer jedoch ihre Schlichtungsbegehren fristgerecht bei der zuständigen Schlichtungskommission eingereicht hätten. Zudem hätten sie den Formmangel erst im Berufungsverfahren geltend gemacht, obwohl sie ihn bereits früher hätten erkennen können. Das Verhalten der Beschwerdeführer wurde daher als rechtsmissbräuchlich qualifiziert. Das Bundesgericht bestätigt diese Beurteilung, da die Berufung auf die…