En fait

La [C. AG] a obtenu du Conseil communal de Lachen, le 5 octobre 2012, le permis de construire pour la démolition d'une maison d'habitation et la construction d'un immeuble locatif sur la parcelle n° 653/GB Lachen. La parcelle se trouve dans la zone d'habitation 3 et dans le secteur de protection des eaux AU. Les voisins [A.A.] , [B.A.] , [C.A.] et [D.A.] (les frères et sœurs [A.] ) ont formé opposition, qui a été rejetée. Le Conseil d'État du canton de Schwyz a annulé l'autorisation le 27 octobre 2015, au motif que le sous-sol se situait nettement sous le niveau de la nappe phréatique de 407.9 m s.m. et qu'une autorisation exceptionnelle selon l'annexe 4 ch. 211 al. 2 OEaux était nécessaire.

À la suite d'une nouvelle demande de permis du 8 février 2017 (modification du projet avec garage souterrain), le Conseil communal de Lachen a de nouveau accordé l'autorisation le 6 novembre 2017. Le Conseil d'État l'a annulée le 19 juin 2018 pour violation de l'obligation de motiver. Le 26 novembre 2018, le Conseil communal a à nouveau accordé l'autorisation; le Conseil d'État a rejeté le recours le 22 octobre 2019. La [C. AG] avait déjà vendu la parcelle à la [B. AG] le 16 octobre 2019, laquelle est entrée dans la procédure.

La Cour III du Tribunal administratif du canton de Schwyz a rejeté le recours des frères et sœurs [A.] par arrêt du 18 juin 2020. Les frères et sœurs [A.] ont alors formé un recours en matière de droit public auprès du Tribunal fédéral et ont demandé l'annulation de la décision de l'instance précédente.

Les points litigieux étaient : (1) le calcul de la capacité d'écoulement (réduction de 10 pour cent au maximum selon l'annexe 4 ch. 211 al. 2 OEaux), notamment la question de savoir si plusieurs aquifères devaient être considérés séparément; (2) la question de savoir si l'autorité devait procéder à une pesée des intérêts lors de l'octroi de l'autorisation exceptionnelle; (3) la question de l'épuisement matériel des voies de recours. L'OFEV a considéré que l'aquifère était hétérogène, mais ne constituait pas des étages hydrauliquement séparés; la capacité d'écoulement devait être évaluée en fonction de l'épaisseur totale de 17 m. L'instance précédente est partie d'un niveau moyen de la nappe phréatique de 407 m s.m., ce qui entraînait une réduction de 4 pour cent au maximum environ.

En droit

Le Tribunal fédéral a admis sa compétence (art. 82 let. a et art. 86 al. 1 let. d LTF) ainsi que la recevabilité du recours en tenant compte de la suspension des délais (art. 46 al. 1 let. b LTF). Les recourants, en tant que propriétaires d'une parcelle voisine, ont qualité pour recourir (art. 89 al. 1 LTF). Le grief d'absence d'exercice du pouvoir d'appréciation est recevable, car il porte sur l'application correcte du droit d'office (art. 106 al. 1 LTF) et l'objet du litige ne change pas, de sorte que les objections de l'intimée relatives à l'épuisement matériel des voies de recours ne sont pas pertinentes.

Selon l'art. 19 al. 2 LEaux, les constructions dans des secteurs particulièrement menacés, tels que le secteur de protection des eaux AU, sont soumises à une autorisation cantonale. L'aménagement d'installations situées sous le niveau moyen de la nappe phréatique y est en principe interdit. Des exceptions ne sont possibles que si la capacité d'écoulement n'est pas réduite de plus de 10 pour cent (annexe 4 ch. 211 al. 2 OEaux), ce qui est conforme à l'art. 43 al. 4 LEaux. Les requérants supportent le fardeau de la preuve du respect des exigences de protection des eaux (art. 32 al. 3 OEaux).

La disposition est formulée comme une norme potestative, de sorte qu'il n'existe aucun droit à une autorisation exceptionnelle. Le pouvoir d'appréciation doit toutefois être exercé conformément à l'obligation de le faire, en tenant compte du contexte systématique ainsi que du sens et du but de la norme. Comme l'exception appelle une application restrictive, une pesée des intérêts est nécessaire, dans le cadre de laquelle les intérêts liés à la réduction de la capacité d'écoulement doivent l'emporter sur les intérêts contraires de protection des eaux. Il faut prendre en compte l'ampleur de la réduction dans la limite de 10 pour cent et le fait qu'une eau souterraine ou une zone marginale soit concernée, ainsi que les intérêts d'utilisation des requérants. La détermination des intérêts relève du droit, tandis que leur pondération relève largement de l'appréciation.

L'instance précédente n'a examiné que la réduction de la capacité d'écoulement (au maximum 4 pour cent à 407 m s.m.; également…