En Fait

Parties et participants à la procédure :

Les recourants sont cinq locataires ([A.] , [B.] , [C.] , [D.] /[E.] , [F.F.] /[G.F.] ) d’appartements sis dans les immeubles [X.] 17/19 et 27 à [U.] . La partie adverse est la Fondation de prévoyance [G.] (anciennement Fondation de prévoyance [H.] ), représentée par l’avocat Michael Lauper. Les locataires sont représentés par l’avocat Patrik Gruber.

Faits :

La Fondation de prévoyance [H.] était propriétaire des immeubles et a transféré ses actifs et passifs, conformément au contrat de fusion du 30 mai 2017, à la Fondation de prévoyance [G.] . Les locataires occupent les lieux en vertu de différents baux depuis 1989 ([A.] ), 1994 ([B.] ), 2007 ([C.] ) respectivement 2010 ([D.] /[E.] et [F.F.] /[G.F.] ).

Le 7 juin 2011, la bailleresse (alors encore la Fondation de prévoyance [H.] ) a annoncé à tous les locataires une augmentation de loyer à compter du 1er octobre 2011. Les locataires ont contesté cette augmentation et la conciliation du 5 septembre 2011 est restée infructueuse. La bailleresse a alors introduit une action devant le tribunal des baux de la Singine et du Lac. Le tribunal des baux a donné suite à l’action et a rejeté les demandes des locataires. Contre cette décision intermédiaire, les locataires ont interjeté appel, lequel a été rejeté par le Tribunal cantonal de Fribourg le 10 juillet 2012. Un recours en matière civile formé contre celle-ci n’a pas été traité par le Tribunal fédéral (arrêt 4A_523/2012 du 3 octobre 2012).

Après d’autres développements procéduraux, les locataires ont introduit, le 16 octobre 2017, une demande reconventionnelle en réduction de loyer et en fixation du loyer initial. Le tribunal des baux a rendu un jugement le 6 septembre 2021, partiellement favorable à la bailleresse et partiellement favorable aux locataires. Contre ce jugement, les locataires ont interjeté appel et la bailleresse a formé un appel incident. Le Tribunal cantonal de Fribourg a partiellement donné suite aux deux appels le 16 août 2022. Il a confirmé la légalité des augmentations de loyer du 7 juin 2011, fixé les loyers nets au 1er octobre 2011 pour les différents locataires et déterminé les loyers pour des périodes ultérieures. Il a en outre annulé les mesures du tribunal des baux concernant la fixation du loyer initial pour certains locataires.

Les locataires ont alors formé un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral et demandé l’annulation des jugements cantonaux ainsi que le rejet de l’action de la bailleresse et la admission de leurs demandes reconventionnelles. Ils ont en outre demandé la restitution des loyers trop perçus et la fixation du loyer initial. La bailleresse a demandé le rejet du recours aux frais et dépens.

En Droit

1. Recevabilité du recours :

Le Tribunal fédéral examine d’office la recevabilité du recours. Le recours est recevable, le montant litigieux dépassant, selon l’art. 74 al. 1 let. a LTF, 15 000 fr. par recourant. En outre, les demandes des recourants sont suffisamment chiffrées, de sorte que les exigences formelles d’un recours sont remplies. Le recours est suffisamment motivé et se fonde sur les considérants de l’instance précédente, répondant ainsi aux exigences de l’art. 42 LTF.

2. Droit à un tribunal constitutionnel (art. 30 al. 1 Cst., art. 6 ch. 1 CEDH) :

Les recourants allèguent que la participation du juge suppléant à temps partiel [K.] au jugement cantonal du 16 août 2022 porterait atteinte à leur droit à un tribunal constitutionnel. Le Tribunal fédéral relève qu’un soupçon de partialité ne peut être retenu que s’il existe un rapport de mandat avec la partie adverse ou une partialité concrète à l’égard de l’objet du litige. Le simple fait que [K.] a exercé, dans d’autres procédures, la profession d’avocat pour des bailleurs ne suffit pas à établir un soupçon de partialité. En outre, les recourants n’ont pas exposé de circonstances concrètes laissant supposer un manque de distance ou de neutralité du juge. La critique est donc infondée.

3. Délai de l’action (art. 209 al. 4 CPC) :

Les recourants contestent que l’action de la bailleresse du 7 octobre 2011 ait été introduite dans les délais. Le Tribunal cantonal a relevé que la Fondation de prévoyance [H.] n’était ni personnellement présente ni dûment représentée à la conciliation du 5 septembre 2011. Le délai d’action a donc commencé au plus tôt avec la notification du procès-verbal de conciliation le 12 septembre 2011 et s’est achevé le 7 octobre 2011. L’action a ainsi été introduite dans les délais. La critique est infondée.

4. Demandes non chiffrées en fixation du loyer initial :

Certains recourants contestent que le Tribunal cantonal n’ait pas statué sur leurs demandes non chiffrées en fixation du loyer initial. Le Tribunal fédéral confirme que les demandes n’étaient pas chiffrées et qu’aucune justification suffisante n’était apportée quant à l’impossibilité ou l’inopportunité de les chiffrer. En outre, les demandes auraient dû être chiffrées au plus tard après la clôture de la procédure probatoire. L’instance précédente était donc en droit de ne pas statuer sur ces demandes. La critique est infondée.

5. Vice de forme des augmentations de loyer (art. 269d al. 2 let. a CO, art. 19 OBLF)

Les recourants allèguent que la bailleresse a utilisé des formulaires périmés ne répondant pas aux exigences légales. Le Tribunal cantonal a relevé que, bien que les formulaires fussent périmés, les recourants avaient introduit leurs demandes de conciliation dans les délais auprès de la commission de conciliation compétente. En outre, ils n’ont soulevé le vice de forme qu’en appel, alors qu’ils auraient pu le constater plus tôt. Leur comportement a donc été qualifié d’abusif. Le Tribunal fédéral confirme cette appréciation, la…