En Fait

La recourante, une fondation de placement, était entrée dans les rapports de bail existants concernant un immeuble en tant que nouvelle propriétaire, aux côtés de la défenderesse 1 (une SA). Entre septembre 2016 et mai 2020, d’autres contrats de bail portant sur des parties de l’immeuble ont été conclus. Le loyer brut mensuel s’élevait à Fr. 17'924.21 à partir d’octobre 2021. La défenderesse 2 (une autre SA) occupait également les locaux loués, vraisemblablement en raison d’une sous-location non autorisée.

La recourante avait mis la défenderesse 1 en demeure par deux lettres de rappel datées du 10 novembre 2021 (arriéré de Fr. 20'148.42 pour octobre/novembre 2021) et du 10 décembre 2021 (arriéré de Fr. 17'924.21 pour décembre 2021), en la menaçant de résiliation extraordinaire. Au moyen de formulaires officiels de congé, datés du 29 mars 2022, la recourante a résilié les rapports de bail à effet au 30 avril 2022.

Le 24 juin 2022, la recourante a demandé au tribunal de commerce du canton de Zurich l’expulsion des deux défenderesses dans le cadre d’une procédure sommaire selon l’art. 257 CPC. Les défenderesses ne se sont pas présentées. Par décision du 8 août 2022, le tribunal de commerce n’est pas entré en matière sur la demande d’expulsion, estimant que les faits n’étaient pas établis de manière claire et que la situation juridique n’était pas évidente. La recourante a recouru contre cette décision auprès du Tribunal fédéral.

En Droit

Le Tribunal fédéral a d’abord examiné l’admissibilité du recours. La décision attaquée du tribunal de commerce constitue une décision finale d’une seule instance cantonale au sens de l’art. 75 al. 2 let. b LTF, contre laquelle le recours en matière civile est recevable indépendamment du montant en litige (cf. ATF 139 III 67 consid. 1.2).

Sur la procédure sommaire selon l’art. 257 CPC : Le tribunal de commerce a nié l’existence d’un cas clair, estimant qu’il existait des doutes quant à l’exactitude de la présentation des faits par la recourante. Il a notamment douté que la défenderesse 1 n’ait pas payé les loyers échus pour octobre/novembre 2021 dans le délai imparti. Ces doutes étaient cependant infondés. Le Tribunal fédéral a précisé que la présentation des faits par la recourante au sens de l’art. 257 al. 1 let. a CPC était incontestée et qu’aucun doute sérieux au sens de l’art. 153 al. 2 CPC ne subsistait. Le tribunal de commerce aurait donc dû se fonder sur l’allégation non contestée de la recourante selon laquelle la défenderesse 1 n’avait pas payé les loyers dans les délais. Les faits étaient clairs à cet égard.

Sur la violation de la bonne foi des résiliations : Le tribunal de commerce a également nié l’existence d’une situation juridique claire, estimant que les résiliations étaient intervenues trop tardivement et s’est référé à un précédent (4A_366/2008) dans lequel une résiliation trois semaines après l’expiration du délai avait été jugée contraire à la bonne foi. Le Tribunal fédéral a rejeté cet argument. Une résiliation pour loyers impayés peut certes être contraire à la bonne foi si elle intervient trop longtemps après l’expiration du délai de paiement. Toutefois, une telle objection doit être soulevée dans le délai de forclusion de l’art. 273 CO. Comme les défenderesses ne l’avaient pas fait, l’exception de violation de la bonne foi ne pouvait plus être soulevée…