En Fait

Parties et déroulement de la procédure :

Le recourant ([A.] ) a acquis par contrat de vente du 14 janvier 2019 un immeuble sis à [U.] /SO, composé d’une maison d’habitation avec deux appartements, en pleine propriété. Dans le contrat de vente, il a indiqué qu’il s’agissait d’une maison individuelle, alors que l’immeuble était classé, selon le procès-verbal d’estimation de l’assurance immobilière soleuroise du 17 décembre 2015, comme maison locative avec deux appartements. Le recourant a déposé une demande d’exonération fiscale pour propriété immobilière occupée en permanence et exclusivement par son propriétaire, laquelle a été rejetée par l’administration fiscale cantonale soleuroise par décision de taxation du 3 novembre 2021. L’administration a justifié ce refus par le fait que l’exonération fiscale n’est pas admissible pour une maison locative partiellement louée à des tiers. Elle a prélevé un droit de mutation immobilière de Fr. 51'700.-, calculé sur la base d’une valeur vénale de Fr. 2'350'000.- pour l’ensemble de l’immeuble.

Après un recours infructueux, le recourant s’est adressé au Tribunal cantonal des impôts de Soleure, qui, par arrêt du 21 novembre 2022, a rejeté le recours. Le tribunal fiscal s’est fondé sur le constat que le recourant avait loué à des tiers l’un des deux appartements pendant les périodes fiscales 2020 et 2021, moyennant un loyer mensuel de Fr. 1'530.- (Fr. 18'960.- par an). Le recourant a fait valoir que l’appartement était utilisé par ses filles mineures comme logement familial, sans pouvoir en apporter la preuve. Par recours du 27 janvier 2023, il a attaqué l’arrêt du tribunal fiscal devant le Tribunal fédéral et demandé l’annulation de l’arrêt, une nouvelle taxation ainsi que la perception du droit de mutation immobilière uniquement sur la partie louée de l’immeuble.

En Droit

Admissibilité procédurale du recours :

Le Tribunal fédéral a d’abord examiné l’admissibilité du recours en matière de droit public. Il a constaté que les conditions prévues à l’art. 82 let. a, art. 83 e contrario, art. 86 al. 1 let. d et al. 2 ainsi qu’à l’art. 89 al. 1 et art. 100 al. 1 LT étaient remplies. Le recours était admissible, le recourant ayant précisé et motivé les violations de droit qu’il invoquait. S’agissant de la violation de droits fondamentaux, l’obligation de motivation qualifiée selon l’art. 106 al. 2 LT était remplie. Le Tribunal fédéral examine l’application du droit fiscal cantonal harmonisé avec pleine cognition, tandis que le droit cantonal autonome non harmonisé n’est contrôlé qu’au regard de l’arbitraire (cf. ATF 143 II 459 consid. 2.1 ; 134 II 207 consid. 2).

Caractérisation du droit de mutation immobilière dans le canton de Soleure :

Le droit de mutation immobilière du canton de Soleure doit être qualifié d’impôt indirect, qui n’est pas soumis à l’obligation de coordination prévue à l’art. 129 Cst. (art. 129 al. 1 Cst. ; art. 1 et 2 LHID). Selon § 205 al. 1 LT/SO, l’objet de l’impôt est toute mutation immobilière portant sur des immeubles, la notion de mutation étant entendue au sens large et ne se limitant pas aux transferts de propriété de droit civil, mais incluant également les mutations économiques (§ 206 al. 1 LT/SO). L’objet de l’impôt est le transfert du pouvoir de disposition économique sur un immeuble, à condition que des éléments essentiels des prérogatives du propriétaire soient transférés. L’exonération fiscale pour la propriété immobilière occupée en permanence et exclusivement par son propriétaire, prévue à § 207 al. 1 let. g LT/SO, suppose que l’immeuble soit occupé exclusivement et en permanence par son propriétaire. Selon § 63bis al. 3 RS LT/SO, l’exonération fiscale est exclue lorsque l’acquéreur n’occupe l’immeuble que partiellement ou temporairement, notamment si l’occupation personnelle dure moins d’un an.

Application au cas d’espèce :

Le Tribunal cantonal des impôts de Soleure a constaté à juste titre que le recourant avait partiellement loué l’immeuble à des tiers. Le tribunal de première instance s’est fondé sur les déclarations fiscales du recourant pour les années 2020 et 2021, dans lesquelles il avait déclaré un loyer mensuel de Fr. 1'530.- pour l’un des deux appartements. Le recourant a certes fait valoir que l’appartement était utilisé par ses filles mineures comme logement familial, mais n’a pu en apporter la preuve. Les constatations de fait de l’instance précédente lient le Tribunal fédéral, le recourant n’ayant pas démontré qu’elles étaient manifestement inexactes, incomplètes ou établies en violation de droits procéduraux essentiels (art. 105 al. 1 et 2 LT).

Appréciation juridique de l’exonération fiscale :

Le recourant ne pouvait prétendre à l’exonération fiscale prévue à § 207 al. 1 let. g LT/SO, l’immeuble n’étant pas occupé exclusivement par son propriétaire. Le tribunal…