Sachverhalt

Parteien und Instanzen: Die [A. AG] ist Eigentümerin zweier Grundstücke in [U.] und Grundpfandschuldnerin. Gegen sie wurde von der [B.] Bank AG eine Betreibung auf Grundpfandverwertung Nr. zzzzzz eingeleitet. Beschwerdegegnerinnen sind die [B.] Bank AG, die [C. AG] (vertreten durch Rechtsanwalt Christof Brack) und die [D. AG] (vertreten durch Rechtsanwälte PD Dr. Michael Hochstrasser und Dr. Beat Denzler). Betroffen ist ferner das Betreibungsamt [U.] .

Vorgeschichte der Schätzung:

  • 5. August 2013: Das Betreibungsamt schätzt die Grundstücke auf Fr. 54'000'000.--.
  • 4. September 2013: Auf Begehren der [A. AG] ordnet das Bezirksgericht Uster als untere Aufsichtsbehörde eine Neuschätzung an und bestimmt [E.] als Gutachter.
  • 7. März 2014: Das Gutachten schätzt den Verkehrswert auf insgesamt Fr. 60'160'000.--. Es beruht auf zwei Szenarien (bisherige Bauordnung mit Schätzwert Fr. 56'130'000.--; noch nicht rechtskräftiger Gestaltungsplan mit Schätzwert Fr. 64'200'000.--), die je hälftig gewichtet wurden. Die untere Aufsichtsbehörde weist das Betreibungsamt an, diesen Wert zu übernehmen.
  • 16. Juni 2014: Das Obergericht des Kantons Zürich weist die Beschwerde ab. Das Bundesgericht bestätigt dies mit Urteil 5A_561/2014 vom 27. November 2014 und lehnt insbesondere die Erstellung eines Obergutachtens ab.
  • 9. Juni 2015: Der Gestaltungsplan wird rechtskräftig.

Weiteres Verfahren:

  • 8. Mai 2018: Das Betreibungsamt legt einen Terminplan zur Grundpfandverwertung vor. Die [A. AG] beantragt am 31. August 2018 die Anpassung und Aktualisierung des Gutachtens. Die obere Aufsichtsbehörde tritt am 21. September 2018 nicht ein und überweist das Gesuch dem Betreibungsamt.
  • 4. Oktober 2018: Das Betreibungsamt weist das Gesuch ab. Die untere Aufsichtsbehörde bestätigt dies am 31. Oktober 2018.
  • 21. Dezember 2018 (PS180225-O/U): Die obere Aufsichtsbehörde setzt den massgeblichen Schätzwert auf Fr. 64'200'000.-- fest, gestützt auf das zweite Szenario des Gutachtens, und weist das Betreibungsamt an, diesen Betrag sofort zu übernehmen.
  • 9. Juli 2019 (PS180099-0/U): Parallel gutgeheissen wird die Beschwerde der [A. AG] betreffend die Bestimmung eines Experten [F.] zur Unterstützung des Betreibungsamtes bei der Verwertung. Dieses Verfahren ist separat beim Bundesgericht hängig (5A_596/2019).

Verfahren vor Bundesgericht: Die [A. AG] erhebt am 17. Januar 2019 Beschwerde in Zivilsachen. Sie beantragt die Aufhebung des obergerichtlichen Urteils und die Rückweisung an die Vorinstanz, eventualiter an die Erstinstanz, subeventualiter an das Betreibungsamt. Eventualiter sei das Gutachten von [E.] den veränderten Bedingungen anzupassen und zu aktualisieren, bevor es Dritten zur Kenntnis gebracht wird. Das Gesuch um aufschiebende Wirkung wird mit Präsidialverfügung vom 26. Februar 2019 abgewiesen. Es wurden nur die kantonalen Akten eingeholt, keine Vernehmlassungen in der Sache.

Streitgegenstand: Strittig ist, inwieweit die bereits rechtskräftige Schätzung aus dem Jahr 2014 aufgrund zwischenzeitlicher Veränderungen anzupassen oder zu aktualisieren ist. Nicht Gegenstand ist der Beizug eines Experten für die Versteigerung.

Erwägungen

Zulässigkeit: Die Beschwerde in Zivilsachen ist gegen den Entscheid einer oberen kantonalen Aufsichtsbehörde im Rahmen einer Zwangsverwertung gegeben (Art. 19 SchKG i.V.m. Art. 72 Abs. 2 lit. a, Art. 74 Abs. 2 lit. c und Art. 75 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdeführerin ist als Schuldnerin und Eigentümerin besonders berührt und daher legitimiert (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG). Gerügt werden kann die Verletzung von Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG). Die Rüge verfassungsmässiger Rechte unterliegt dem Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG). Das Bundesgericht ist an den vorinstanzlichen Sachverhalt gebunden, sofern keine Ausnahme nach Art. 105 Abs. 1 BGG greift; neue Tatsachen und Beweismittel sind nur eingeschränkt zulässig (Art. 99 Abs. 1 BGG).

Grundsätze zur Schätzung: Bei Änderungen des Grundstückwerts nach Pfändung oder nach Stellung des Verwertungsbegehrens kann sich die Frage einer Anpassung einer rechtskräftigen Schätzung stellen. Dabei sind Rechtssicherheit und ein zügiges Verfahren zu beachten; eine Pfändungsherabsetzung infolge veränderter Bewertung wurde deshalb abgelehnt (BGE 136 III 490 E. 4.4). In der Grundpfandverwertung gibt es grundsätzlich nur eine Schätzung (Art. 155 i.V.m. Art. 97 SchKG, Art. 99 Abs. 1 VZG). Die Schätzung kann angefochten und innert der Beschwerdefrist eine Neuschätzung verlangt werden (Art. 9 Abs. 2, Art. 99 Abs. 2 VZG). Nach dem Lastenbereinigungsverfahren muss das Betreibungsamt von sich aus prüfen, ob der Wegfall von Lasten den Wert beeinflusst (Art. 140 Abs. 3 SchKG; Art. 44 i.V.m. Art. 102 VZG). Bei einer erneuten Steigerung infolge Zahlungsverzugs ist keine neue Schätzung nötig (Art. 143 SchKG, Art. 64 Abs. 2 VZG).

Keine nachträgliche Korrektur der Schätzung: Nachträgliche Kritik an Fehlern, die bereits ursprünglich hätten gerügt werden können, ist ausgeschlossen. Die Beschwerdeführerin hatte die Möglichkeit, das Gutachten über die Beschwerde nach Art. 17 Abs. 1 SchKG und das Gesuch um Neuschätzung nach Art. 9 Abs. 2 VZG innert zehntägiger Frist zu überprüfen; weitere Überprüfungsmöglichkeiten bestehen nicht. Der Untersuchungsgrundsatz nach Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG ändert daran nichts. Die Vorinstanz durfte nicht nach allfälligen Fehlern des Gutachtens suchen und diese durch eine erneute Schätzung…