En fait
Parties et procédure : La Ville [A.] (recourante, concédante du droit de superficie) et [B.] (intimé, superficiaire) se disputent sur l'adaptation de la redevance du droit de superficie. L'objet du litige est la redevance du droit de superficie. Est attaché le jugement de la Cour suprême du canton de Zurich, Ire Chambre civile, du 16 septembre 2019 (LB180034-O/U). Le Tribunal fédéral (IIe Cour de droit civil, arrêt 5A_838/2019 du 15 octobre 2020) statue sur le recours en matière civile.
Fondement contractuel : Par contrat de droit de superficie du 28 avril 1983, la Ville a accordé un droit de superficie distinct et permanent (bien-fonds cad. n° zzz, 8'201 m2, dont 6'701 m2 pleinement utilisables et 1'500 m2 utilisables sous conditions) en faveur de [B.] . Le ch. 5 du contrat prévoit que la redevance du droit de superficie correspond à l'intérêt de la valeur de base du terrain au taux respectif de la banque [C.] pour les nouveaux premiers prêts hypothécaires sur des immeubles d'habitation. La valeur de base lors de la conclusion du contrat s'élevait à fr. 400.-- par m2 (pleinement utilisable), respectivement fr. 200.-- par m2 (utilisable sous conditions). Elle reste fixe pendant dix ans et est alignée tous les 10 ans sur la valeur vénale actuelle du bien-fonds non grevé. En cas de désaccord, deux experts sont désignés et la moyenne de leurs estimations fait foi.
Évolution : En 1986, le superficiaire a construit sur le terrain deux bâtiments commerciaux et un parking (bâtiment de logistique et de bureaux), générant des revenus annuels de 1.6 à 1.8 million de francs. Les parties ont adapté d'un commun accord la redevance du droit de superficie en 1994 et en 2004 ; la méthode de calcul est inconnue. Pour l'adaptation au 1er janvier 2014, les deux parties ont fait établir des estimations séparées : la banque [C.] a déterminé une valeur du terrain de fr. 8'497'000.-- (fr. 643.-- par m2) pour le bien-fonds non bâti ; la société [D. SA] a estimé la valeur du bien-fonds bâti à fr. 6'050'000.--. La Ville a réclamé, sur la base de l'estimation de la banque, une redevance annuelle de fr. 212'430.--; [B.] a refusé.
Déroulement de la procédure : Le 11 février 2016, la Ville a introduit action devant le Tribunal de district de Meilen en constatation de la redevance de fr. 212'430.-- ainsi qu'en paiement des arriérés. [B.] a conclu au rejet de la demande et, par demande reconventionnelle, à l'établissement d'une expertise d'estimation ainsi qu'à la constatation que le taux d'intérêt hypothécaire de référence applicable aux baux était déterminant. Par jugement partiel du 13 juin 2018, le Tribunal de district n'est pas entré en matière sur la conclusion en constatation, a rejeté la demande, a qualifié la réglementation de convention d'expertise arbitrale, a obligé la Ville à procéder à l'estimation à l'état bâti et a constaté que le taux d'intérêt hypothécaire de référence était déterminant. La Cour suprême a rejeté l'appel le 16 septembre 2019. La Ville a saisi le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile le 18 octobre 2019, concluant à l'annulation et au renvoi, subsidiairement à l'admission de la demande.
Questions de procédure : L'autorité précédente a qualifié sa décision de jugement partiel ; le Tribunal fédéral l'a qualifiée de décision finale (art. 90 LTF). La non-entrée en matière sur la conclusion en constatation est passée en force faute de grief et ne fait pas partie de l'objet du litige.
En droit
Recevabilité et cognition : Le recours est recevable (valeur litigieuse fr. 611'720.--, art. 74 al. 1 let. b LTF). La conclusion principale tendant à l'annulation et au renvoi est recevable, car le Tribunal fédéral ne pourrait pas statuer lui-même faute de constatations de fait (art. 107 al. 2 LTF). Le grief de violation de l'obligation de motiver (art. 29 al. 2 Cst., art. 53 CPC) est rejeté, car les considérants de l'autorité précédente permettent clairement de discerner ses raisonnements et la recourante a pu attaquer la décision en connaissance de cause.
Valeur déterminante du terrain (interprétation du ch. 5 al. 2 du contrat) : Le point de départ est le principe de la confiance, la volonté réelle et concordante des parties n'ayant pas pu être établie (art. 18 CO). Les instances précédentes se sont fondées sur l'état actuel bâti. Le Tribunal fédéral constate qu'il s'agit du type contractuel du « contrat de droit de superficie traditionnel », dans lequel la redevance est liée à l'évolution de la valeur du terrain et le rendement de l'immeuble n'est pas directement pris en compte. La valeur de base lors de la conclusion du contrat correspondait à la valeur du terrain non bâti. Selon les règles de la bonne foi, il faut admettre que les parties entendaient déterminer la valeur du terrain selon la même méthode que celle applicable à la redevance initiale. La formulation n'est ni obscure ni contradictoire. L'autorité précédente a appliqué de manière contraire au droit fédéral les règles d'interprétation du contrat selon le principe de la confiance (art. 18 CO). Pour l'adaptation, c'est la valeur du bien-fonds non bâti qui est déterminante ; l'obligation de procéder à l'estimation à l'état bâti est contraire au droit fédéral.
Taux d'intérêt (lacune contractuelle et taux de référence) : L'autorité précédente a considéré que le taux d'intérêt initialement convenu avec la banque [C.] n'était plus adapté et a retenu une lacune contractuelle qu'elle a comblée par le taux d'intérêt hypothécaire de référence applicable aux baux. Le Tribunal fédéral confirme, au résultat,…