En Fait

Parties et rapport contractuel : La recourante, une société anonyme (locataire), a loué à [B.] (bailleur) des locaux commerciaux à Zurich. Le contrat de bail du 23 décembre 2017 prévoyait un loyer brut annuel de Fr. 232'000.--. Le bailleur est l’unique administrateur de la locataire et son époux.

Administration forcée et saisie : Des poursuites ont été engagées contre le bailleur, à la suite de quoi l’office des poursuites compétent pour lui (Meilen-Herrliberg-Erlenbach) a saisi l’immeuble par voie de réquisition d’entraide. L’office des poursuites et de la faillite de la ville de Zurich 1 (intimé) a repris l’administration forcée de l’immeuble et a ordonné à la locataire de verser les loyers échus à partir d’octobre 2021 à l’office des poursuites. Le 15 mars 2022, l’office des poursuites a sommé la locataire de régler les loyers impayés pour les mois de novembre 2021 à mars 2022 (Fr. 96'670.--) et a fixé un délai de paiement de 30 jours. Par courrier du 19 avril 2022, la locataire a été à nouveau sommée, et le congé du contrat de bail a été menacé en vertu de l’art. 257d al. 2 CO. La locataire a contesté les arriérés de paiement et invoqué des accords de report et de remise de dette.

Congé et procédure judiciaire : Par formulaire officiel approuvé en date du 22 juillet 2022, l’office des poursuites a donné congé au contrat de bail avec effet au 31 août 2022 pour défaut de paiement. La locataire a contesté le congé devant l’autorité de conciliation de Zurich, qui a accordé l’autorisation de procéder à l’intimé. Le tribunal des baux de Zurich a fait droit à la demande de l’office des poursuites tendant à faire constater la validité du congé et à l’expulsion de l’immeuble par jugement du 20 décembre 2023. La Cour d’appel du canton de Zurich a rejeté le recours de la locataire par jugement du 16 août 2024.

Recours au Tribunal fédéral : La locataire a formé un recours en matière civile et demandé l’annulation des jugements de la Cour d’appel et du tribunal des baux ainsi que le rejet de la demande de l’office des poursuites. À titre subsidiaire, elle a demandé le renvoi à l’instance précédente pour la tenue d’une procédure probatoire. L’intimé a conclu au rejet du recours.

En Droit

1. Recevabilité du recours Le Tribunal fédéral examine si les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont remplies, notamment le montant litigieux (art. 74 al. 1 let. a LTF). Il entre en matière sur le recours, mais non sur la demande tendant à l’annulation du jugement du tribunal des baux, celui-ci ne constituant pas une instance précédente au sens de l’art. 75 LTF. Le recours doit être suffisamment motivé et répondre aux considérations de l’instance précédente. La recourante n’a pas suffisamment étayé sa critique des motifs de l’instance précédente, de sorte que le Tribunal fédéral se fonde sur les faits établis de manière contraignante par l’instance précédente (art. 105 al. 1 LTF).

2. Qualité pour agir de l’office des poursuites La recourante reproche à l’office des poursuites de ne pas avoir la qualité pour agir en tant que représentant procédural au sens de l’art. 102 al. 3 LP. L’instance précédente a rejeté cette objection en relevant que l’office des poursuites, dans le cadre de l’administration forcée de l’immeuble saisi, pouvait agir tant en tant que représentant procédural qu’en tant que représentant légal du bailleur. La recourante n’a contesté dans son recours que le motif principal de l’instance précédente et n’a pas critiqué le motif subsidiaire autonome. Une critique ultérieure dans la réplique est irrecevable et n’est pas prise en compte. Il n’y a donc pas lieu d’entrer en matière sur le recours concernant la violation alléguée de l’art. 102 al. 3 LP.

3. Défaut de paiement et congé selon l’art. 257d CO La recourante conteste être en défaut de paiement et invoque des accords de report et de remise de dette. L’instance précédente a correctement jugé que de tels…