En Fait

Parties et contexte: La propriétaire/tierce propriétaire du gage (défenderesse et recourante) est propriétaire d’un étage en propriété par étages (PPE) sis à Genève, loué à la société C. En 2009, la locataire a chargé la société D. SA (entrepreneur général/débiteur) d’effectuer des travaux dans les locaux. L’entrepreneur général a sous-traité à B. (artisan/sous-traitant créancier/requérant/intimé) l’exécution de divers travaux. L’artisan a adressé plusieurs factures à l’entrepreneur général pour un montant total de 334’578 fr., partiellement impayé.

Procédure cantonale: L’artisan a requis l’inscription d’une hypothèque légale provisoire des artisans et entrepreneurs sur la part d’étage de la propriétaire, inscrite au registre foncier le 29 janvier 2010. Par jugement du Tribunal de première instance genevois du 20 juin 2016 (confirmé par arrêt de la Cour de justice genevoise du 28 avril 2017), l’hypothèque légale a été inscrite définitivement à concurrence de 334’578 fr. avec intérêts à 5 % l’an dès le 28 décembre 2009.

Reconnaissance de dette: Le 7 mai 2018, l’entrepreneur général a reconnu devoir à l’artisan le montant de 334’578 fr. avec intérêts à 5 % l’an dès le 28 décembre 2009, par acte notarié valant reconnaissance de dette (art. 80 et 81 LP). Un accord du 27 février 2021 a fixé les intérêts à 115’422 fr., payables d’ici au 31 mars 2022, sous peine de devoir payer l’intégralité des intérêts dus. L’artisan a reçu 334’578 fr. (capital) et 30’000 fr. (intérêts partiels) le 4 mars 2021. Aucun paiement supplémentaire n’a été effectué par l’entrepreneur général.

Poursuite en réalisation de gage immobilier: En juillet 2022, l’artisan a requis une poursuite en réalisation de gage immobilier contre l’entrepreneur général et la tierce propriétaire du gage pour un montant de 157’038 fr. 40 (solde des intérêts impayés). L’entrepreneur général a fait opposition au commandement de payer, tandis que la tierce propriétaire a également fait opposition. L’artisan a formé deux requêtes de mainlevée définitive séparées : une contre l’entrepreneur général (mainlevée prononcée le 14 novembre 2022, non contestée) et une contre la tierce propriétaire.

Décisions cantonales: Le Tribunal de première instance genevois a rejeté la requête de mainlevée définitive contre la tierce propriétaire par jugement du 20 juin 2023. La Chambre civile de la Cour de justice genevoise a annulé et réformé ce jugement par arrêt du 6 novembre 2023, levant définitivement l’opposition de la tierce propriétaire. La cour cantonale a estimé que la reconnaissance de la créance par l’entrepreneur général suffisait comme titre de mainlevée provisoire, même si elle ne liait pas la tierce propriétaire.

Recours au Tribunal fédéral: La tierce propriétaire a interjeté un recours en matière civile contre l’arrêt cantonal du 6 novembre 2023, notifié le 10 novembre 2023. Le Tribunal fédéral a admis le recours.

En Droit

Compétence et cadre procédural: Le Tribunal fédéral rappelle que, bien qu’il applique le droit d’office (art. 106 al. 1 LTF), il n’examine que les griefs soulevés par les parties, sauf violation manifeste du droit. Il rappelle également le principe de l’épuisement des griefs (art. 42 al. 2 LTF), selon lequel les questions non soumises aux instances cantonales ne peuvent être examinées. En l’espèce, la question centrale porte sur la portée d’une reconnaissance de dette authentique exécutoire (art. 347 et 349 CPC) comme titre de mainlevée définitive dans une poursuite en réalisation de gage immobilier dirigée contre un tiers propriétaire du gage.

Droit de gage immobilier et poursuite en réalisation: Le créancier gagiste immobilier, titulaire d’une hypothèque légale définitive (art. 837 al. 1 ch. 3 CC), peut requérir la poursuite en réalisation du gage (art. 151 ss LP) dès que la créance est exigible et que le débiteur ne l’a pas payée. Cette règle s’applique aussi bien lorsque le propriétaire du gage est le débiteur personnel que lorsqu’il s’agit d’un tiers. Le tiers propriétaire, bien que copoursuivi, n’acquiert pas la qualité de débiteur personnel mais peut contester la créance ou le droit de gage. Pour lever les oppositions, le créancier doit disposer d’un titre de mainlevée définitive ou provisoire (art. 80-82 LP).

Titre authentique exécutoire et identité des parties: Un titre authentique exécutoire (art. 347-352 CPC) permet au créancier d’obtenir la mainlevée définitive de…